Interviews

Shake Hands: Ulrich Schmitz (links) und Christian Schröder

Foto: MEC

MEC und ECE sind nach der Ausstiegs-Bekanntgabe der Metro AG, ihren Anteil an dem Joint-Venture zu veräußern, noch näher zusammengerückt. Denn: Der Großhändler konzentriert sich schon seit längerem vor allem wieder auf sein Kerngeschäft und zeigt darum auch kein Interesse mehr an Unternehmensbeteiligungen, bei denen Einzelhandel im Fokus steht. Wie aber sieht aktuell die Zusammenarbeit der beiden aus und wie positionieren sie sich hinsichtlich der großen Herausforderungen unserer Zeit? Dies stand im Mittelpunkt des ersten Doppelinterviews der Firmengeschichte, das die beiden Manager Christian Schröder (MEC) und Ulrich Schmitz (ECE) HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller am Unternehmenssitz der MEC in Düsseldorf gaben. Hier nun Teil zwei unseres Interviews.

HI HEUTE: Wo stehen Asset-, Property- und Facility-Management heute? Gibt es nach wie vor eine eher hierarchische Struktur? Wie kann mehr Augenhöhe und Zusammenarbeit helfen, große Themen wie Stadtentwicklung, ESG, Sicherheit oder Digitalisierung erfolgreich zu bewältigen?

Ulrich Schmitz: Die enorme Komplexität moderner Handelsimmobilien erfordert heutzutage eine immer intensivere Zusammenarbeit dieser drei Bereiche. Die gelingt in aller Regel nur mit einem großen kompetenten und leistungsstarken Team, worüber nur Unternehmen in dementsprechender Größe verfügen. ECE und MEC können beides vorweisen, aber es bedarf bei manchen Aufgabenstellungen noch weiterer Mittel. Und da geht es oft um den gegenseitigen Austausch von sehr fachspezifischem Know how. Wir haben uns in letzter Zeit zum Beispiel sehr eingehend mit Sicherheitsfragen beschäftigt. Da können wir eine Menge Input liefern.   

Christian Schröder: Unser Ansatz ist immer, die Immobilie ganzheitlich zu betrachten und auch zu denken. Es reicht längst nicht mehr aus, nur auf kaufmännische Aspekte oder die Kundenbeziehung zu blicken, sondern sich vielmehr die Frage nach der strategischen Ausrichtung der Immobilie zu stellen, um dann die adäquaten und effizienten Umsetzungen zu finden. Es ist schon eine beachtliche Herausforderung heutzutage, ein dafür taugliches Team zu formieren – wozu auch externe Dienstleister gehören können (z.B. im Facility Management –  das gemeinsam mit dem Auftraggeber und in dessen Sinne zu guten Lösungen kommt.

Ulrich Schmitz: Man muss sich doch klarmachen, dass der Weg aus einer hierarchischen hin zu einer Netzwerk-Struktur einen enormen Schritt bedeutet. Anfangs fühlt sich diese ungewohnte Methodik wie Chaos an, doch dann zeigt die Umstellung Zug um Zug ihre Qualitäten. Hier hat nicht der Ranghöchste das Gesamtsagen, sondern derjenige den Hut auf, der gerade beim konkreten Fachthema über das größte Wissen und die meiste Erfahrung verfügt.

HI HEUTE: Wo schaffen KI und smarte Systeme im Management von Handelsimmobilien echten Mehrwert, etwa bei Analyse, Flächensteuerung oder Energieeffizienz?

Christian Schröder: Vorab eines: Gerade bei Themen wie KI und Digitalisierung ist es wichtig, Substanz vor Schlagworte zu setzen. Entscheidend ist, wie wir Technologie nutzen, um Prozesse zu vereinfachen und Skaleneffekte zu heben. KI und digitale Tools helfen schon jetzt sehr nennenswert, wenn es um große Datenvolumen und speziell um Auftrags- und Rechnungserfassung, Echtzeit-Reporting oder Analysen geht. Wir sind aber auch hier stets aufgefordert, über den Tellerrand zu blicken, uns mit unseren Partnern auszutauschen und darüber hinaus im Markt zu informieren. 

Ulrich Schmitz: Es ist ja auch längst nicht überall KI drin, wo es draufsteht. Wenn es um Einsparungen im Energiebereich geht, heißt das Zauberwort in aller Regel „Sensorik“. Hier sind unsere Unternehmen derzeit vor allem erst einmal damit beschäftigt, die Voraussetzungen für dessen Einsatz zu schaffen. KI hilft uns derzeit am meisten im Bereich Back-Office, also zum Beispiel bei der Digitalisierung von Mietverträgen, im Anfragen- und Mängelmanagement oder bei der Auswertung von Umsatztestaten. Und auch – fast unauffällig – bei solchen Dingen wie Videokonferenzen, wenn wie von Zauberhand ganze Präsentationen für einen ausländischen Partner, z.B. aus Tschechien, in Nullkommanichts während des Meetings übersetzt werden. Das ist schon irre beeindruckend!

HI HEUTE: Welche Entwicklungen sind aktuell bei Flächenmieten, Umsatzmieten oder Green-Lease-Klauseln zu beobachten? Was bedeutet das für Investoren und Betreiber?

Ullrich Schmitz: Wir haben in den letzten Jahren ja einen Wandel vom Vermieter- zum Mieter-Markt erlebt und eine Welle von Insolvenzen bei den Händlern, die immer noch nicht vollständig abgeebbt ist. Flächenüberhang ist weiter Realität. Das hat natürlich starke Auswirkungen auf die Mietmodelle und -preise nach sich gezogen. Die goldenen Zeiten für Eigentümer mit niedrigen Zinsen und hohen Renditen liegen wohl definitiv hinter uns, aber es passt sich nach ein paar sehr fordernden Jahren alles wieder allmählich an. Es lassen sich also weiter sehr stabile Renditen erwirtschaften. Die Laufzeiten bei den Mietverträgen haben sich aber gegenüber früher deutlich verkürzt, auch wenn sie inzwischen wieder das Fünf-Jahres-Level  erreicht haben. sind. Aber das lag ja mal bei zehn Jahren für den Großteil  aller Mietverträge, solche Verträge werden aber heute nur noch  und dementsprechende Verträge werden heute meist nur noch von großen Lebensmittlern unterschrieben. Bei den Mietpartnern hat es ebenfalls viel Bewegung gegeben. Die Actions und TEDis haben großen Einfluss, weil diese Konzepte gerade dem Nachfrageverhalten unserer Besucher entsprechen.

Christian Schröder: Natürlich war die Ausgangslage über viele Jahre außergewöhnlich günstig. Umso wichtiger ist es heute, flexibel und partnerschaftlich auf neue Anforderungen zu reagieren.

HI HEUTE: Welche Bedeutung spielt derzeit die Gastronomie – auch mit Blick auf die Mietpreisdiskussion?

Ulrich Schmitz: In großen Centern spielt sie ganz eindeutig eine zunehmend wichtige Rolle. Sie ist genau der Gegentrend zum Online-Shopping und mit ihrer Placemaking-Funktion damit einer der Hauptgründe, warum Menschen nicht nur alles digital erledigen. Voraussetzung jedoch ist, dass die Anbieter ihren Job gut machen und ihre Läden die richtigen Standorte besitzen. Im Main Taunus Zentrum zum Beispiel haben wir anstelle des einstigen Karstadt-Gebäudes sechs, sieben komplett neue gastronomische Einheiten entwickelt und verzeichnen riesige Resonanz. Auch unsere anderen zuletzt neugeschaffenen Food-Gärten laufen wirtschaftlich sehr erfreulich und bilden eine starke Säule zur regelmäßigen Belebung der Center. Gastronomie ist gerade wegen ihrer hohen Emotionalität ein so wichtiger Faktor. Wenn es dann auch wirtschaftlich gut läuft, sind die Betreiber auch in der Lage, höhere Mieten zu bezahlen.

Christian Schröder: Selbstverständlich spielt Gastronomie auch in Fachmarkt Centern eine Rolle, nur gibt es kundenseitig hier eine andere Erwartungshaltung. Hier geht es weniger um Erlebnisse als mehr um ein angemessenes Angebot mit schneller Bedienung, die den Großeinkauf angenehm abrundet. Wir stellen gerade an Standorten auf der Grünen Wiese fest, wie wichtig sie für die Versorgung der im Umfeld arbeitenden Menschen ist. Aber natürlich ist sie im Vergleich zu großen Shopping Centern kein massiver Frequenztreiber.

HI HEUTE: Welche Rolle spielen Handelsimmobilien bei der Belebung von Quartieren? Wie wirken Mixed-Use, Mobilität, Aufenthaltsqualität oder soziale Infrastruktur auf die Zukunftsfähigkeit von Standorten?

Ulrich Schmitz: Ich denke, die Nachfrage nach Mixed-Use und zu allen für Quartiere denkbare Nutzungen hat stark zugenommen und wird es sicher noch weiter tun. Dem müssen und wollen wir Rechnung tragen. Es gibt eine Menge Flächen, die sich für neue Konzepte oder ergänzende Nutzungen anbieten. Ebenso gibt es dafür eine Reihe von Ideen. Gesundheitsangebote in die oberen Etagen zu integrieren ist dafür nur ein Beispiel. Ganz wichtig ist, dass wir uns als Center mehr und mehr auch nach außen öffnen und gemeinsam mit der Stadt nach Weiterentwicklungsmaßnahmen für die Menschen in der gesamten City bemühen.

Christian Schröder: Mixed-Use ist auch in jedem Fall für unsere Immobilien relevant und es gibt längst auch schon dementsprechende Umsetzungen. Wohnungen, Arztpraxen, Poststellen, Tanz- und Fitnessstudios haben wir schon in mehreren Centern mit integriert. Ein gutes Beispiel ist dafür unser Standort in Ahlen. Aber Mixed-Use wird auch mehr und mehr zu einem gesellschaftlichen Thema, was dann Hand in Hand mit urbaner Stadtentwicklung bezeichnet wird.