Innenstadt-Entwicklung

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Managing Director Catella Property Valuation GmbH. Foto: Catella

Die Rufe nach einer „Rettung der Innenstädte“ ist deutlich zu vernehmen. Als auslösendes Momentum wird die Pandemie angeführt. Doch das ist falsch. Bereits seit 2015 sinkt das jährliche Investitionsvolumen in die Asset-Klasse „Retail“ in der Summe. Fast scheint es so, als ob der Kapitalmarkt schon vor Jahren die Lust an Handelsimmobilien verloren hat. Hat er das wirklich? Nein, denn in einer geradezu diametralen Entwicklung, vielleicht auch als ökonomische Trotzreaktion, wird aktuell alles was „Lebensmitteleinzelhandel“ in sich trägt, geradezu als neuer Heilsbringer angeführt, was sich in niemals zu erwarteten Kaufpreisniveaus bzw. Vervielfältigerhöhen widerspiegelt. Im Analystensprech: „stark überpreist.“

Klar ist: Wir befinden uns inmitten eines Strukturbruchs, wie ihn die Handelslandschaft seit dem Niedergang der Tante-Emma-Läden zugunsten innerstädtischer Shopping-Center nicht mehr erlebt hat. Das heißt, die Höhe der Mietpreiszahlungsbereitschaft der Nutzer früherer Tage wird vorerst nicht mehr erreichbar sein. In der Investorensprache heißt das dann, die Verkehrswerte sind unter Druck. Ein Teil der Rettung wäre sich klarzumachen, dass die Mietpreisniveaus der Vergangenheit, nicht mehr die Mietpreisniveaus der nahen Zukunft sein werden. Botschaft: Vermietung über deutlich reduzierte Mieten. Ja, ein blasphemisches Postulat, aber ökonomisch die einzige Möglichkeit weitere Leerstände zu vermeiden und ein breites Angebot zu schaffen.

Doch an welchem der losen Enden des Wollknäuels will man ziehen, um eine überzeugende Lösung zu erzielen? Hier ist, salopp gesprochen, Grips gefragt – zumindest wäre das die Umschreibung einer allseits gewollten „Smart City“. Intelligenter Stadtumbau ist aber eine treffendere Bezeichnung dessen, was auf alle Beteiligten in den kommenden 20 Jahren zukommt. Denn was alle unisono artikulieren: keine monolithischen Strukturen mehr. Das Aufbrechen bestehender Stadtstrukturen und das anschließende „neu und besser machen“ ist die aktuelle Überschrift, um die massive Urbanisierungswelle aufzufangen.

Dem guten, alten Marktplatz, gespickt von „lebendigen Einzelhandelsstrukturen“ fällt seine ursprüngliche Rolle als zentraler Ort des urbanen Lebens wieder zu, nur wird er dann als „healthy place“ oder „happy place“ seine Bezeichnung finden in der Sprache und Identifikation der urbanen Bevölkerung. Und: Handelsformate sind dann nicht mehr der Nukleus der Marktplatzstrukturen, sondern notwendiges „added“ – Kommunikation wird über Einkaufen stehen.