Interview mit Anna Klaft, die aus der HI-Wirtschaft in die boomende Datacenter-Branche wechselte

Anna Klaft, Business Development Manager DACH bei der CBRE GWS IFM Industrie GmbH. Foto: CBRE

Viele Akteure der Handelsimmobilienbranche kennen sie noch aus ihrer Zeit als Head of Shopping Center beim Facility Manager WISAG. Auch gehörte sie mehrere Jahre dem Beirat des German Council of Shopping Places an. Anna Klaft wechselte dann zu CBRE und unterstützt den Generaldienstleister in der Rechenzentren-Branche, um ihn auch dort als Top-Marke rund um FM-Fragen zu positionieren. Bereits nach kurzer Zeit wurde sie zur Vorstandsvorsitzenden der GERMAN DATACENTER ASSOCIATION (GDA), dem Branchenverband gewählt.  HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach mit ihr über die Gründe ihres Wechsels und die rasante Entwicklung der neuen Immobilien-Assetklasse Rechenzentren.

 

 

HI HEUTE: Wie kommt jemand mit langjähriger FM- und Shoppingcenter-Erfahrung ins Business rund um Rechencenter?

Anna Klaft: Mir war es wichtig, einen Arbeitgeber zu finden, der im starken Maße international agiert, damit ich selbst in mehreren Ländern tätig sein kann. Auf CBRE  trifft das natürlich absolut zu und meine neuen beruflichen Aufgaben fokussieren sich neben Deutschland nun auch auf Österreich, die Schweiz und Osteuropa.

Das Interesse für Rechenzentren entstand schon vor einiger Zeit, weil in meiner privaten Nachbarschaft im Raum Frankfurt gerade zwei Datacenter neu entstehen und ich mehr über die Hintergründe erfahren wollte. Parallel kam das Thema auch bei einem allgemeinen Gespräch zwischen CBRE und mir auf. So begann das Ganze Fahrt aufzunehmen. Mein großes Netzwerk aus der Shoppingcenter-Zeit half mir natürlich, Pluspunkte im späteren Bewerbungsgespräch zu machen. Denn: Jetzt geht es – genau wie früher – für mich darum, meinen Arbeitgeber im Markt als Top-Marke für den Bereich Facility Management zu platzieren.

HI HEUTE: Was sind die Gründe, warum diese Branche derzeit einen richtigen Boom erlebt?

Anna Klaft: Als vor einigen Jahren die Diskussion um den Datenschutz bzw. die Einführung der Datenschutzverordnung erfolgte, stieg in Europa und natürlich auch in Deutschland die Nachfrage nach großen und sicheren Speicherorten deutlich. Mit der zunehmenden Digitalisierung – Stichworte Smart City, Smart Home – und der steigenden Bedeutung von Internetdiensten, wie Netflix oder Amazon Prime, und digitalen Konferenzanbietern, wie ZOOM oder TEAMS, ist der Bedarf an Rechenzentren sprunghaft nach oben gegangen. Rechenzentren sind gute Investitionsmöglichkeiten, weil sie hohe Renditen bei langfristigen Verträgen mit unproblematischen Dauermietern ermöglichen.

HI HEUTE: Wo in Deutschland spielt sich die Branche im Wesentlichen ab?

Anna Klaft: Im Raum Frankfurt gibt es den bedeutendsten Internetknoten der Welt. Er heißt DE-CIX. Um ihn herum haben sich die meisten Rechenzentren versammelt, weil hier auch die beste Verbindungsqualität, auch Latenz genannt, existiert. Aber sehr viele freie Kapazitäten gibt es hier nicht mehr. Erste Ausweichmöglichkeit ist derzeit Berlin, aber natürlich sind auch in Düsseldorf, Hamburg und München weitere Datacenter vorhanden und in Planung. Grundsätzlich ist bundesweit mit Blick auf die Expansion von Rechenzentren noch viel Luft nach oben.

HI HEUTE: Wer sind die wichtigsten Akteure?

Anna Klaft: In Deutschland wie in Europa oder sogar weltweit sind es vor allem die Datacenter-Betreiber Equinix, Interxion oder Telehouse. CBRE ist als großer Dienstleister hier vor allem auf dem Gebiet Facility Management und als Berater für den An- und Verkauf von Rechenzentren unterwegs. Hierfür arbeite ich eng mit meinem spezialisierten Kollegen Michael Dada aus dem Advisory & Transaction Team von CBRE zusammen.

HI HEUTE: Welche Standorte kommen für Rechenzentren in Frage?

Anna Klaft: Man muss wissen, dass Rechenzentren als kritische Infrastrukturen gelten. Sie haben eine wichtige Bedeutung für das staatliche Gemeinwesen, bei deren Ausfall oder Beeinträchtigung nachhaltig wirkende Versorgungsengpässe, erhebliche Störungen der öffentlichen Sicherheit oder andere dramatische Folgen eintreten würden. Die Lage in Einflugschneisen oder in unmittelbarer Nähe von militärischen Anlagen wäre ein No Go. Auch in Wohngebieten wären Rechenzentren aufgrund ihres teilweise hohen Lärmaufkommens nicht sinnvoll.

Wie ich gerade angedeutet habe, spielt für die Standortwahl aber auch die Nähe zu den großen Internetknoten, da dies Leitungsqualität beeinflusst. Diese Voraussetzung ist meist in der Nähe großer Metropolen gegeben, aktuell vor allem im Großraum Frankfurt.

HI HEUTE: Welche Verbindungen und Verknüpfungen gibt es mit anderen Assetklassen der Immobilienbranche?

Anna Klaft: Rechenzentren sind natürlich für alle Investoren von Interesse. Gerade in Zeiten, die aufgrund der Pandemie für Handel, Hotels und in Teilen auch Büros, eher schwierig sind, bieten sie eine attraktive und vor allem krisensichere Anlage-Gelegenheit. Berührungspunkte gibt es zudem mit Grundstückentwicklern und mit der Logistikbranche.

HI HEUTE: Sie sind neben Ihrer Tätigkeit für CBRE auch federführend im diesbezüglichen Verband aktiv. Was genau sind dort Ihre Aufgaben?

Anna Klaft: Unser Hauptziel ist es, die Rahmenbedingungen für die Betreiber in Deutschland zu verbessern. Sehr wichtig ist es aber auch, mehr Transparenz in den Markt zu bringen und zentrale Anlaufstelle für Investoren aus dem Ausland zu sein. Politische Arbeit mit Blick auf Einhaltung von Klimazielen spielt natürlich auch eine große Rolle.

 

HI HEUTE: Abschließende Frage: Wo sehen Sie die Branche (Bedeutung) in den nächsten fünf Jahren?

Anna Klaft: Die Assetklasse Rechenzentren hat wohl noch nie ein derartiges Wachstum erfahren wie im Moment. Das wird sicher nicht so schnell abebben, da sich aktuell zahlreiche Projekte in der Pipeline befinden. Sehr positiv ist auch die sehr geringe Leerstandsquote. Das alles wird die weitere Entwicklung sehr begünstigen, zumal demnächst immer mehr Edge-Center auf den Markt kommen werden. Dabei handelt es sich um Miniausgaben von Rechenzentren, um beispielsweise für die vielen kleinen bis mittleren Smartlösungen, wie autonomes Fahren oder 5G Netze in den Städten noch besseren Empfang zu ermöglichen. Ich gehe davon aus, dass auch noch deutlich mehr internationale Player Deutschland bzw. den deutschsprachigen Raum für sich entdecken werden und viele begleitende Optimierungen für die. Branche stattfinden werden.