Zahlen & Studien

Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers.

Foto: Colliers

Im ersten Halbjahr 2025 wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 2,6 Milliarden Euro gehandelt, was nahezu den Wert des Vorjahreszeitraums bestätigt. Im Vergleich zu den anderen etablierten gewerblichen Nutzungsarten weist das Einzelhandelssegment zur Jahresmitte damit ein vergleichbares Transaktionsvolumen auf und liegt aktuell knapp vor den Segmenten Büro und Logistik.

Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers, ordnet ein: „Wie bereits in den vergangenen Jahren konnten wir in der ersten Jahreshälfte beobachten, dass im Bereich der Einzelhandelsimmobilien das lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment den Schwerpunkt des Investitionsgeschehens bildet.“

Nahversorger weiter im Fokus

So stellte dieses Segment in den ersten sechs Monaten einen Anteil von 73 Prozent an der Anzahl der Abschlüsse im Einzelhandelsbereich sowie einen Anteil von 36 Prozent des Transaktionsvolumens. Hierzu trug beispielsweise auch der Erwerb von vier Portfoliotransaktionen mit 45 Nahversorgerimmobilien bei, die der kanadische Asset Manager Slate von unterschiedlichen Verkäufern für insgesamt 420 Millionen Euro zu Jahresbeginn erwarb.

Mehr Shopping Center auf dem Markt

Römer weiter: „Bei Shopping Centern sehen wir, dass Eigentümer aus Gründen der Portfoliobereinigung und wegen des Refinanzierungsdrucks zunehmend Produkte in den Markt geben. Gleichzeitig ist steigendes Kaufinteresse seitens ausländischer Investoren zu verzeichnen, das angesichts hoher Preiserwartungen der Verkäufer aktuell zu wenig Transaktionen führt. Der Verkauf des Luisencenters Darmstadt ist somit noch die Ausnahme und stellt im Segment einen Vorreiter dar. Mit einer allmählichen Annäherung bei der Preisfindung dürfte in den nächsten zwölf bis 18 Monaten das Transaktionsgeschehen zunehmen. Das gilt allerdings vor allem für performante Shopping Center in innerstädtischen Lagen attraktiver Großstädte. Abseits dieser Toplagen und vorrangig in Klein- und Mittelstädten werden allenfalls lokale Projektentwickler Shopping Center zur Repositionierung oder Umnutzung erwerben. Die Finanzierung solcher mit strukturellen Problemen belasteter Objekte ist dabei ein weiterer limitierender Faktor.“ Im ersten Halbjahr konnten Shopping Center einen Volumenanteil von rund 13 Prozent erzielen, gemessen an der Anzahl der Abschlüsse lag ihr Anteil jedoch bei lediglich circa sechs Prozent. Ähnlich verhält es sich bei Highstreet-Immobilien, die in den ersten sechs Monaten einen Anteil von zwölf Prozent am Transaktionsvolumen erreichten.

Fachmarktsegment konstant

Insbesondere Corporates und Eigennutzer sowie Vermögensverwalter nutzten im ersten Halbjahr Kaufgelegenheiten und zeigten sich mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,2 Milliarden Euro respektive 866 Millionen Euro besonders aktiv. Beide Käufergruppen waren damit an rund drei Viertel aller Abschlüsse beteiligt, wobei ein wesentlicher Schwerpunkt ihrer Anlageaktivität im Fachmarktsegment lag. Römer: „Im Fachmarktsegment beobachten wir, dass der Fokus aktiver Käufergruppen vor allem im Value-Add-Bereich liegt. Aufgrund des Mangels an Objekten mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial wird dabei zunehmend auch auf Core-Plus-Objekte ausgewichen. Im Core- Segment ist derzeit weniger Kapital vorhanden, was zu einer Stabilisierung der Spitzenrenditen führt.“ So wiesen sowohl Fachmarktzentren mit 5,70 Prozent als auch Fachmärkte mit 5,40 Prozent im gesamten Jahresverlauf eine konstante Brutto-Spitzenrendite auf. Ein Lebensmittelanker bleibt dabei zentrales Kaufargument und Wertegarant. Ausgehend von diesen Spitzenwerten steigen die Renditeanforderungen deutlich mit zunehmender Objektgröße und abnehmendem Lebensmittelanteil. Bei Shopping Centern ist von einer leichten Erhöhung der Spitzenrendite auf 6,70 Prozent auszugehen.

Marktbelebung in Aussicht

 „Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien bietet aktuell mehrere Facetten. Konnten sich bei Investoren in der ersten Jahreshälfte weiterhin Fachmärkte und Fachmarktzentren insbesondere mit Lebensmittelanker hoher Beliebtheit erfreuen, erfuhren Warenhäuser und Shopping Center noch wenig Aufmerksamkeit. Hieraus resultierte eine Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Abschlüsse, während die Anzahl großvolumiger Verkäufe gering blieb. Für das Segment der Shopping Center sehen wir im weiteren Jahresverlauf jedoch eine gewisse Marktbelebung, die sich auch im kommenden Jahr fortsetzen wird. Im Zuge dessen ist auch in der zweiten Jahreshälfte ein respektables Transaktionsvolumen und ein Jahresergebnis auf Vorjahresniveau zu erwarten“, so Römer.