Stadt & Handel

Der Berlin-Tourismus pusht den Einzelhandel in der deutschen Hauptstadt.

Symbolbild: AdobeStock / Flyinger

COMFORT hat in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management GmbH und unter Federführung von Björn Gottschling auf Seiten von COMFORT sowie Olaf Petersen für die CIMA mit „Insight Berlin“ einen weiteren Report über die Marktlage für Einzelhandelsimmobilien in den Top-Lagen deutscher Einkaufsmetropolen vorgelegt.

Die Frühjahrsgutachten der Forschungsinstitute verfestigen den Schluss, dass die wirtschaftliche Schwächeperiode Deutschlands hartnäckiger ausfallen dürfte als erhofft. Sie gehen vor dem Hintergrund aktueller Ereignisse wie die zuletzt verhängten US-Zölle nur noch von einem durchschnittlichen Wachstum von 0,1 Prozent aus. Das anschließende Aussetzten eben jener Zölle für 90 Tage war hier allerdings noch nicht eingepreist. Es besteht also noch Hoffnung auf Besserung. Für 2026 rechnen die Institute mit einem Wachstum von 1,3 Prozent.

Drei Prozent Gäste-Zuwachs

Rückenwind für den deutschen Einzelhandel lieferte erneut der Tourismus. Bundesweit wurde bei den von der amtlichen Statistik erfassten touristischen Übernachtungen ein All-Time-High geringfügig über dem bisherigen Spitzenjahr 2019 registriert. Besondere Profiteure waren hier nicht zuletzt die großen Metropolen mit der bundesdeutschen Hauptstadt Berlin als unangefochtenem Spitzenreiter. Dort wurden gut 30,6 Millionen Übernachtungen registriert, das waren rund drei Prozent mehr als im Vorjahr.

Einzige deutsche Weltstadt

Die Bundeshauptstadt ist mit rund 3,8 Millionen Einwohnern die bei weitem größte Stadt Deutschlands. „Sie stellt nicht nur deswegen, sondern auch wegen der außerordentlich vielfältigen kulturellen Szene und ausgeprägter Trendsetter-Qualitäten die einzige echte deutsche Weltstadt dar“, sagt Olaf Petersen. „Ein globaler Place to be, den es auch für den internationalen Einzelhandel zu besetzen gilt.“ Berlin ist zudem eine weiterhin stark wachsende Stadt. Allein seit 2019 hat die Metropole um rund 170.000 Einwohner zugelegt, also in der Größenordnung einer mittleren Großstadt.

Erfolgreiche Top-Lagen

Der Erfolg des Berliner Einzelhandels fußt auf einem riesigen Einzugsgebiet, das neben dem Stadtgebiet auch große Teile Brandenburgs umfasst. Insgesamt zählt es etwa 5,5 Millionen Einwohner. Hinzu kommt die hohe Anzahl an Touristen. Anders als weitere deutsche Metropolen weist die Berliner Einzelhandelslandschaft eine polyzentrale Struktur auf. Zum einen die Top-City-Lagen mit den auch im Zuge der deutsch-deutschen Geschichte ausgeprägten Kernbereichen Kurfürstendamm/Tauentzienstraße im Westen sowie Alexanderplatz im Osten. In Ergänzung sind Wilmersdorfer Straße und Schlossstraße im Westen sowie der Hackesche Markt und die Friedrichstraße als weitere City-Lagen. Allein diese sechs Lagen erzielten im Jahr 2024 einen Einzelhandels-Gesamtumsatz von rund 4,9 Milliarden Euro. Und dies auf einer Verkaufsfläche von zusammen nur knapp 650.000 Quadratmetern.

Potenzial der Kieze und Center

Hinzu kommen eine große Vielzahl von Stadtteillagen – die Kieze - sowie Shopping Center, die zum Teil in den klassischen Lagen integriert sind, zum Teil aber auch weitgehend eigenständig agieren. Mit mehr als 40 derartigen Einkaufszentren steht Berlin auch diesbezüglich an der Spitze der deutschen Metropolen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich ein erheblicher Wettbewerbsdruck zwischen den einzelnen Standorten. Insbesondere einige periphere und in die Jahre gekommene, wie auch angesichts der Herausforderungen des Onlinehandels nicht mehr zeitgemäße Center befinden sich in einer ausgeprägten Neupositionierungsphase. Hier sind zunehmend Mixed-Use-Qualitäten gefragt.

Große Deals getätigt

Marktkonform haben sich die Kaufpreise auch in Berlin in den absoluten Toplagen mittlerweile spürbar nach unten bewegt. Im Gefüge ganz oben liegen weiterhin Kurfürstendamm und Tauentzienstraße, wo für herausragende Objekte mit nachhaltigem Mietniveau Kaufpreisfaktoren von bis zum 25-28-Fachen der Jahresmiete realistisch sind. Aber auch Alexanderplatz, Hackescher Markt oder Schlossstraße sowie zentrale Lagen wie Leipziger Platz und gute Stadtteil-/Kiezlagen sind aus Investorensicht weiter interessant. Zu konkreten Deals gibt es aktuell einiges zu berichten - mit einem Schwerpunkt auf dem Signa-Nachlass. Den größten Ankauf mit einem Volumen von mehr als 400 Millionen Euro stellte Anfang 2025 der Erwerb des Upper-West-Ensembles mit der ehemaligen deutschen Signa-Zentrale durch die Schoeller-Gruppe dar. Als weitere ehemalige Signa-Immobilien wechselten Tauentzienstraße 20 (Ex-Schuhhaus Leiser, Neu-Eigentümer Midstad), das P1 Parkhaus am KaDeWe (Käufer Quantum) und das ehemalige Hotel Ellington (Passauer Straße, Käufer Vivion) die Eigentümer.

Noch mehr Transaktionen

Aus einer Vielzahl von anderen Deals sind aus der jüngeren Vergangenheit noch der Erwerb des Schloss-Straßen-Centers (SSC) durch die Porth-Gruppe (Verkäufer Pinebridge) sowie des Kant-Centers durch Kintyre zusammen mit ATPG Angelo Gordon hervorgehoben. Im direkten Umland in Wustermark hat zudem die französische Frey-Gruppe das Designer Outlet Berlin von McArthurGlen erworben. Weitere Transaktionen waren am Kurfürstendamm 199, der Wilmersdorfer Straße 117, der Münzstraße 18 am Hackeschen Markt sowie in der Friedrichstraße 210 zu verzeichnen. Käufer waren zumeist private Investoren.

Interesse internationaler Investoren

„Im Unterschied zur allgemeinen Entwicklung auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien hat der zuvor zeitweise eingebrochene Vermietungsmarkt seit Mitte 2021 wieder deutlich an Fahrt aufgenommen“, sagt Andreas Kogge, Partner der COMFORT Berlin GmbH. 2024 wurde ein Vermietungsergebnis von deutschlandweit sehr beachtlichen rund 500.000 Quadratmetern erzielt. Der Berliner Markt profitiert mit seiner Größe und einzigartigen Standortmischung in den absoluten Toplagen von City West und Ost von einer besonderen Aufmerksamkeit bei den namhaften und innovativen Mietern. Dabei gelten der Kurfürstendamm und die Tauentzienstraße noch immer als wichtigster und bekanntester Einkaufsboulevard mit dem besten Abschnitt zwischen KaDeWe und dem Olivaer Platz.

Die kompletten Infos zu Insight Berlin können Interessenten kostenfrei bei COMFORT anfordern.