ecostra analysiert Entwicklung der Asset-Klasse in Europa

Die Outletcity Metzingen hat erweitert und ist heute das größte Outlet-Center in Europa. Foto: Outletcity Metzingen

Die Outlet-Center schreiben ihre bisherige Erfolgsstory nach dem Corona-Lockdown fast ungehindert weiter. Dies ergibt eine aktuelle Analyse der ecostra GmbH.

Die Corona-Pandemie und der von den Behörden verordnete Lockdown führte in nahezu allen europäischen Ländern zur Schließung sämtlicher Geschäfte, die nicht zur Grundversorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln und anderen kurzfristigen Bedarfsgütern unbedingt erforderlich waren. Ganz besonders waren die Outlet-Center betroffen, deren Schwerpunkt das Modeangebot bildet und in denen üblicherweise keine Lebensmittel- oder Drogeriemärkte vorhanden sind. Damit waren die Outlet-Center über mehrere Wochen komplett geschlossen.

Fast auf Vorjahresniveau

Nachdem die Geschäfte ab Mitte Mai 2020 in Deutschland und etwas zeitverzögert auch in anderen europäischen Ländern wieder öffnen konnten, zeigt sich ein eindeutiger Trend: Die Outlet-Center haben sich sehr viel schneller wieder den Vorjahreswerten an Frequenz und Umsatz angenähert als Shoppingcenter oder innerstädtische Geschäftslagen. Während die meisten Einkaufszentren noch nicht einmal bei 70 Prozent des Vorjahres angekommen sind, liegen uns Informationen vor, dass die meisten Outlet-Center den Vergleichswert des Vorjahresmonats bereits erreicht haben. Manche liegen sogar schon bei über 100 Prozent“, erklärt Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des Wiesbadener Forschungsinstituts ecostra. Dabei tobt die Rabattschlacht im innerstädtischen Einzelhandel sogar noch stärker als in den Schnäppchentempeln auf der grünen Wiese. Will: „Die unverkaufte Frühjahrsware und der wirtschaftliche Druck zur Verbesserung der Liquidität der Handelsunternehmen hat dazu geführt, dass alle Schwüre, bei der Rabattierung Zurückhaltung zu üben, schnell Makulatur wurden. Preisreduzierungen von 50 Prozent und mehr sind so eher die Regel als die Ausnahme. Die besseren Rabatte gibt es im Moment daher in der Innenstadt.“

 

Verkehrsstaus und Warteschlangen

Das hält die Schnäppchenjäger aber nicht davon ab, in Massen wieder in die Outlet-Center zu strömen. Nach der Wiedereröffnung des Outlet-Centers im britischen Bicester Mitte Juni war der Besucherandrang so stark, dass in der Öffentlichkeit umgehend wieder Forderungen nach einer erneuten Schließung des Centers aufkamen, um keinen neuen Corona-Hotspot zu schaffen. Beim gleich hinter der deutsch-niederländischen Grenze gelegenen Designer Outlet Roermond bildete sich auf der zuführenden Autobahn am Nachmittag des 12. Juli 2020 ein sechs Kilometer langer Stau, nachdem die zulässige Aufnahmekapazität an Besuchern im Center erreicht war. Zu diesem Zeitpunkt der längste Verkehrsstau in ganz Nordrhein-Westfalen. Besucherzählanlagen und Einlasskontrollen sind derzeit fast überall eingerichtet. Dabei müssen die Besucher nicht nur aufgrund der Maskenpflicht auf frühere Annehmlichkeiten eines uneingeschränkten Shopping-Erlebnisses verzichten. Wegen der Zutrittsbeschränkungen auch in die einzelnen Outlet-Stores bilden sich immer wieder lange Schlangen und Wartezeiten. So stehen im Fashion Outlet Zweibrücken bei der Sportmarke Nike die Kunden häufig in einer 30 Meter langen Reihe und warteten geduldig auf Einlass. Von anderen Outlet-Centern liegen ähnliche Berichte vor.

Umsätze ganz unterschiedlich

Insofern hat sich der Besucher- und Kundenzuspruch bei den Outlet-Centern wieder vergleichsweise schnell von dem Corona-Lockdown erholt. Allerdings nicht überall und in identischem Umfang. Will: „Outlet-Standorte, welche bisher über hohe touristische Kundenanteile aus anderen Ländern und hier vor allem China oder Russland verfügten, sind noch ein gutes Stück vom Vorjahresniveau entfernt. Denn diese Klientel unterliegt nach wie vor sehr restriktiven Reisebeschränkungen und fällt derzeit fast komplett aus. Besucher aus diesen Ländern trugen aber bislang in wesentlichem Umfang zu den Umsätzen vor allem der Premium-Marken in den Outlets bei. Center mit einem überwiegend mittelpreisigen oder gehobenen Markenbild und einem einwohnerstarken regionalen Einzugsgebiet sind dagegen bisher weitaus besser aus der Krise gekommen.“ Aber auch innerhalb einzelner Branchen zeigt sich ein abgestuftes Bild. Da derzeit kaum jemand Koffer benötigt, liegen die Umsätze zum Beispiel von Mietern wie Samsonite noch deutlich unterhalb der Vorjahreswerte.

Flächen für Pop-Up-Stores gefragt

Der Corona-bedingte Umsatzausfall hat viele bekannte Markenhersteller in wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht und eine ganze Reihe sogar in die Insolvenz geführt. In jüngster Zeit unter anderem St. Emile, René Lezard, Laurèl und Strenesse. Sofern die Marken nicht über einen eigenen Online-Store verfügten, sind in der Phase des Lockdowns sämtliche Distributionskanäle, das heißt vom Großhandel über eigene Full-Price-Geschäfte bis hin zu den Outlets, blockiert gewesen. Will: „Das hat nun einigen Herstellern, die bereits vorher auf wackligen Beinen standen, den Rest gegeben!“ Dabei sitzen die Marken auf vollen Lagern und müssen die Waren dringend abschleusen, um Platz für die neuen Kollektionen zu schaffen. „Bisher können wir in den meisten Outlet-Stores aber noch keinen exorbitanten Warendruck und ungewöhnlich hohe Rabattierungen erkennen“, berichtet der ecostra-Geschäftsführer. „Auch wäre zu vermuten, dass nun ein Run auf die noch verfügbaren Ladenflächen in den Fabrikverkaufszentren losgeht. Auch dies ist noch nicht zu erkennen. Denn aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit zögern derzeit viele Marken, längerfristige Mietverträge abzuschließen. Gesucht sind aktuell vor allem Flächen für temporäre Pop-Up-Stores.“

Zahl der Outlets wächst weiter

Dabei ist die Zahl der Outlet-Center in Europa und deren Verkaufsfläche auch in den vergangenen zwölf Monaten wieder kräftig gewachsen. Wie die jährlich von ecostra im Rahmen der Marktbeobachtung vorgenommene Auswertung der Standortdaten für alle europäischen Länder zeigt, gibt es dort zwischenzeitlich 188 in Betrieb befindliche Outlet Center (+ 7 ggü. Vorjahr), welche eine gesamte Verkaufsfläche von knapp 3,1 Millionen Quadratmeter (+ 0,1 Mio. m²) auf sich vereinen. Die meisten dieser Center befinden sich im Vereinigten Königreich (37), gefolgt von Italien (26), Frankreich (23), Spanien (18), Deutschland (16) und Polen (14). Outlet-Standorte wurden in letzter Zeit unter anderem in Finnland (Helsinki Outlet in Vantaa), in Italien (The Mall San Remo) und in Deutschland (Mein Outlet Bremerhaven) neu eröffnet. Gleich zwei neue Center starteten im vergangenen Jahr in Russland mit dem Fashion House Outlet Center St. Petersburg und dem Novaya Riga Outlet Village in einem westlichen Vorort von Moskau. Diverse andere Center haben in dieser Zeit zudem Flächenerweiterungen und Refurbishments durchgeführt, wobei das prominenteste Beispiel sicherlich die Outletcity Metzingen darstellt, die im September 2019 den letzten Bauteil der lange geplanten Erweiterung in Betrieb nehmen konnte und heute mit einer gesamten Mietfläche von rund 60.000 Quadratmetern und einer Verkaufsfläche von etwa 40.745 Quadratmetern das größte Outlet-Center in Europa darstellt.

Weitgehend krisensichere Anlage

Auch der Transaktionsmarkt hat 2019 wieder Fahrt aufgenommen, nachdem im Jahr 2018 in ganz Europa noch Outlet-Center mit einem Volumen von zusammen nur 251 Millionen Euro den Besitzer wechselten. Will: „Dieses Transaktionsvolumen hat sich 2019 verdreifacht und liegt nun bei 750 Millionen Euro, was aber im Vergleich zu den Transaktionsvolumina im europäischen Shoppingcenter-Markt immer noch eine Marginalie bildet. Outlet-Center sind eben nach wie vor ein kleiner, aber für Investoren sehr attraktiver Nischenmarkt. Diese Objekte gelten, anders als Shoppingcenter, als weitgehend krisensichere Anlage und haben dies auch in der Folge des Lockdowns erneut unter Beweis gestellt. Das Problem ist, dass selten wirklich gut performende Outlet-Center zum Verkauf kommen. Wir haben hier ganz klar keinen Käufermarkt.“ Die bedeutendsten Transaktionen 2019 waren der Paketkauf der französischen Outlet-Center in Troyes und Roubaix mit einem Volumen von rund 295 Millionen Euro durch Savills Investment Management und der Erwerb des Barberino Designer Outlet in Italien durch die DWS Grundbesitz Europa für knapp 235 Millionen Euro. Außerdem bildete die Percassi-Gruppe zusammen Orion Capital Managers einen neuen Immobilienfonds und brachte als Einlage hier ihre drei italienischen Outlet-Center in Turin, Rom und auf Sizilien ein.