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14. Juli 2017

Der europäische Outlet-Markt ist in Bewegung

REPORT VON ECOSTRA: DEUTLICHE VERSCHIEBUNGEN DER MARKTANTEILE
Das Zweibrückener Outlet, Perle des IRUS Fonds, ging im vergangenen Jahr an VIA Outlets.
Outlet-Experte Dr. Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra – hier beim Handels-Dialog NRW. Foto: Benjamin Rastetter / Kratz Photographie
Waren Outlet-Center bislang nur eine kleine Nische innerhalb des Einzelhandelsmarktes – selbst auf europäischer Ebene – so stellte das vergangene Jahr doch eine eindeutige Zäsur da. In einem aktuellen Report beleuchtet die Wiesbadener Wirtschafts- und Kommunalberatung ecostra die europäische Outlet-Landschaft. Mit dem Exit des IRUS Fonds 2016 kamen auf einen Schlag Center mit einem Marktwert von knapp 1,3 Milliarden Euro zum Verkauf. Das gesamte Transaktionsvolumen im Markt der europäischen Outlet Center sei damit auf fast 1,8 Milliarden Euro angestiegen, so ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will: ein einsamer Spitzenwert und eine Verdopplung gegenüber dem bisherigen Top-Wert des Vorjahres 2015.

Outlets sind gesuchte Assets

Outlet-Center sind bei Immobilieninvestoren als Anlagemöglichkeit gesucht. Anhaltende Umsatzzuwächse und steigende Mieteinnahmen ermöglichen überdurchschnittliche Renditen und einen stabilen Cash-Flow. Vorausgesetzt, es handelt sich um professionell konzipierte und betriebene Objekte an geeigneten Standorten. Zudem zeigen Outlets eine ausgeprägte Resistenz nicht nur gegenüber einer negativen Konjunkturentwicklung und Konsumzurückhaltung der Verbraucher, sondern insbesondere auch gegenüber den Wirkungen des Online-Shoppings. Entsprechend sind viele Investoren auf der Suche nach solchen Objekten. „Es sind aber kaum gute Objekte auf dem Markt zu haben“, stellt Dr. Joachim Will fest. „Wir haben derzeit eindeutig einen Verkäufermarkt. Die Nachfrage von Anlegern und Investoren ist unzweifelhaft da, aber nur wenige Eigentümer wollen verkaufen. Und wenn, dann muss der Preis stimmen.“ Die Kaufpreise für leistungsstarke und gut positionierte Outlet-Center haben in den vergangenen Jahren entsprechend deutlich angezogen.

Bedeutende Transaktionen

Da ist es dann ein seltener Ausnahmefall, wenn gleich ein ganzes Portfolio an Standorten auf dem Markt angeboten wird. Dies war Ende 2016 mit dem Exit des IRUS European Retail Property Fund der Fall, bei dem in zwei Transaktionen insgesamt zehn Standorte in Spanien, Portugal, Italien, Deutschland und Polen mit einer gesamten Mietfläche von rund 217.000 Quadratmetern den Besitzer wechselten. Dabei konnte sich der bisherige Betreiber dieser Standorte, Neinver, zusammen mit dem Investor TH Real Estate als neuem Partner insgesamt sechs Standorte sichern. Die restlichen vier – darunter mit Zweibrücken auch die „Perle in der Krone“ des IRUS Fonds – gingen an die VIA Outlets, hinter der die Investmenthäuser Hammerson, Meyer Bergman, der holländischen Pensionsfonds APG und der Outlet-Betreiber Value Retail stehen. Dieser bislang größten Transaktion in der europäischen Outlet-Historie folgte dann zu Beginn des Jahres 2017 der Kauf der drei Fashion House Outlet Center in Polen durch einen Fonds der Deutschen Bank, sowie ebenfalls ein Paketverkauf von drei britischen Centern an den britischen Investor Land Securities.

 

Meist Wechsel des Centermanagements

Die meisten dieser Transaktionen waren verbunden mit einem Austausch des zuständigen Centermanagements, was auf der Betreiberseite zu deutlichen Verschiebungen der Marktanteile geführt hat. Die Position von McArthurGlen als europäischer Marktführers ist dabei mit 17,2 Prozent Marktanteil weiterhin unangefochten. Auch konnte Neinver trotz des Verlustes von vier Standorten, welche an die VIA Outlets gegangen sind, seine Position als Nummer 2 in Europa behaupten (9,3 Prozent Marktanteil). Aber die erst 2014 gegründete VIA Outlets hat in diesem Markt einen geradezu raketenhaften Aufstieg hingelegt, ist innerhalb nur eines Jahres von Platz 9 auf Rang 3 vorgerückt und hält nun einen Marktanteil von 6,8 Prozent. Zu den Aufsteigern des Jahres zählt auch der österreichische Betreiber ROS Retail Outlet Shopping, welcher nun neu für das Management des Premier Outlet Center bei Budapest und der von der Deutschen Bank gekauften drei polnischen Fashion House Outlet Center verantwortlich ist. Die ROS kommt nun auf einen Marktanteil von 3,2 Prozent und Rang 8 in Europa. Neu in die Betreiber-Top-Ten Europas vorgestoßen ist das Unternehmen ARCUS Real Estate, das sich bislang aber ausschließlich auf den italienischen Markt konzentriert.

Anhaltendes Wachstum in Europa

Auch im vergangenen Jahr hat sich die Zahl der Outlet-Standorte und deren Verkaufsfläche weiter erhöht. Wie die neuesten Marktdaten der ecostra-Forscher zeigen, stieg die Zahl der Outlet-Center in Europa gegenüber dem Vorjahr - jeweils Stand Juni) -um fünf auf nun 171 Standorte, ein Plus von drei Prozent. Die Outlet-Verkaufsfläche wuchs in dieser Zeit um etwa 103.000 Quadratmeter (+ 3,9 Prozent), was in etwa der Fläche von 14 ½ Fußballfeldern entspricht. Das stärkste Wachstum vollzog sich überraschenderweise in einem Markt, der eigentlich bereits als „gesättigt“ gilt: Italien. Dort stieg die Anzahl der Outlet-Center per Saldo um drei Standorte (+ 13,6 Prozent) und die gesamte Verkaufsfläche um rund 39.500 Quadratmeter (+ 8,2  Prozent).

Hot-Spot Nordrhein-Westfalen

Dieses Wachstum wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. „Aktuell zählen wir in den Ländern Europas etwa 65 mehr oder weniger konkrete Standortplanungen“, so Dr. Will. Dabei haben die Outlet-Entwickler vor allem Deutschland und insbesondere das Bundesland Nordrhein-Westfalen im Fokus. Dr. Will: „Unzweifelhaft ist das bevölkerungsstärkste Bundesland Deutschlands derzeit der Hot-Spot für Investoren und Betreiber von Outlet-Centern. Wir gehen davon aus, dass marktseitig mindestens fünf weitere Outlet-Center-Standorte in Nordrhein-Westfalen mittelfristig möglich sind. Allerdings stellen die langwierigen und komplexen Genehmigungsverfahren nach wie vor hohe Hürden dar.“

 

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