Fachmarkt & Hybrid Center

Ein geschärftes Profil im Sinne der Kunden und Mieter, detaillierte Kenntnisse der Zielgruppen, die Umsetzung von Zukunftsthemen wie Omni-Channel – derartige Strategien sind unerlässlich für den Erfolg von Fachmarktzentren. Das belegt der aktuelle Marktbericht „Fachmarktzentren in Deutschland“, den die MEC METRO-ECE Centermanagement  auf der EXPO REAL vorgestellt hat. Für die 120 Seiten starke Publikation mit dem Schwerpunkt „Positionierung und Profilierung: Wie werden Center Marken?“ hat die GfK Erkenntnisse aus mehr als 250 Fachmarktzentren in Deutschland ausgewertet. Vor dem Hintergrund von Renditekompression bei Neuakquisitionen sowie dem steigendem Wettbewerb von Handelsstandorten widmet sich der Marktbericht der großen Bedeutung von Positionierung, Profil- und Markenbildung von Fachmarktzentren und Hybriden Malls. Neben der GfK sind als Partner Corpus Sireo, Dr. Lademann & Partner, Savills und TH Real Estate beteiligt.

 

Markenbildung stärkt den Umsatz

„Grundsätzlich sind Markencenter in der Performance stärker als solche, die keine Marken sind“, sagt GfK-Handelsexperte Manuel Jahn. „No-Name-Center hängen extrem stark vom SB-Warenhaus als Ankermieter ab, da sie einen geringen Non-Food-Anteil an Mietern haben. Markencenter sind stärker diversifiziert und erreichen trotz des deutlich größeren Anteils an umsatzschwächeren Non-Food-Anbietern eine im Durchschnitt um drei Prozent höhere Raumleistung.“ Der COO der MEC, Christian Schröder, ergänzt: „Markenbildung stärkt also den Umsatz der Händler und senkt durch Diversifizierung das Risiko für Investoren.“

Investoren stellen Sicherheit vor Rendite

Auf einen neuen Rekord macht die MEC METRO-ECE aufmerksam:  Mehr als zwei Milliarden Euro habe das mit Fachmarktzentren in Deutschland erzielte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr betragen. Besonders beliebt seien als Marken entwickelte Fachmarktzentren mit langfristig stabilen Cashflows sowie hoher Objekt- und Lagequalität. „Solche Objekte gehen dann auch schon mal mit Faktor 20 über die Ladentheke“, sagt Jörg Krechky, Head of Retail Investment Germany bei Savills. „Es ist davon auszugehen, dass die Mehrheit der Investoren auch weiterhin Sicherheit vor Rendite stellt.“ Dass gerade institutionelle Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen langfristig abgesicherte, planbare Ausschüttungsrenditen suchen, die idealerweise die eigenen Cashflow-Ziele übertreffen, bestätigt Marcus Mack aus seiner Erfahrung als Fund Manager bei TH Real Estate: „Heutzutage benötigen institutionelle Anleger Ausschüttungen von mindestens vier Prozent, mit Investitionen in Fachmarktzentren können sie auch im heutigen Markt bei Einsatz von Finanzierungsquoten um die 50 Prozent noch zwischen 5,5 und 6,5 Prozent erwirtschaften.“

Starke Marken können sich behaupten

Ankaufsprozesse werden immer professioneller und strukturierter durchgeführt. „Nach Erwerb der Immobilie sind die Schaffung einer starken Marke und ihre langfristige Pflege der Schlüssel zum Erfolg. Die Center erhalten dadurch ihre notwendige Dominanz und können sich gegen Marktveränderungen erfolgreich behaupten“, erklärt Hans Stuckart, Managing Director und Fund Manager bei Corpus Sireo International. Am Fachmarktzentrum schätzen die Verbraucher die Preisorientierung, wünschen sich aber auch eine angenehmere Aufenthaltsqualität, mehr Angebotsvielfalt und Serviceleistungen. „Im Gegensatz zu vielen anderen Handelsformaten, die es bisher nicht geschafft haben, sich dem Mahlstrom der Mitte zu entziehen, bleiben Fachmarktzentren mit ihrer klaren Positionierung preisorientiert mit fokussierter Ausrichtung auf den Routineeinkauf auf der Erfolgsspur“, stellt Manuel Jahn, Head of Financial Services und Fashion&Lifestyle bei GfK, fest.

Bau- und Planungsrecht gewinnt an Bedeutung

Der Ausrichtung und Anwendung des Bau- und Planungsrechts widmet sich Uwe Seidel, Geschäftsführender Geschäftsführer von Dr. Lademann & Partner: „Die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte stellt neue, höhere Anforderungen an rechtssichere Verträglichkeitsgutachten.“  Eine wesentliche Anforderung sei dabei die Verwendung einer so genannten „dynamischen Wirkungsprognose“ zur Bewertung der möglichen Folgen von Developments und Refurbishments. Daneben sind weitere Prüfkriterien neu geklärt worden, die künftig zwingend zu berücksichtigen sind. „Die Qualität der gutachterlichen Arbeit wird also künftig noch stärker den Erfolg und die Geschwindigkeit im jeweiligen Bauleitplanverfahren beeinflussen“, bemerkt Seidel.