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27. Juni 2017

Viele Fragen um "die neue Lieblings-Drogerie"

EXKLUSIVER GASTBEITRAG FÜR HI-HEUTE VON DIETMAR MEISTER, PARTNER BEI EY REAL ESTATE
Dietmar Meister, Partner bei EY Real Estate. Foto: EY
Die öffentliche Reaktion reicht von der Vorfreude auf potenzielle neue Lieblingsshops bis zum Verlächeln der Idee als ökonomischen Unsinn – die Rede ist vom Angriff einer vergleichsweise kleinen Hamburger Drogeriekette auf die großen Marktführer. Gemeinsam mit einem Lebensmitteleinzelhändler sind bis zu 1.500 Filialen geplant. Die bislang dominieren beiden Drogerieketten haben in der Summe rund 4.000 Filialen in Deutschland. Aus Sicht der Immobilienbewertung stellt sich die Frage: Welchen Effekt haben die möglichen neuen Drogeriemärkte auf den jeweiligen Immobilienwert?

 

Qualität des Cashflow Grundsätzlich gilt, dass nicht nur die Höhe der Miete, sondern auch die Stabilität des Mieters eine wichtige Rolle spielt. Quantität und Qualität des Kapitalflusses greifen ineinander. Ist es aus Eigentümersicht überhaupt ratsam, an die neuen Drogerien zu vermieten? Werden die neuen Shops zum Liebling der Vermieter? Um in der Immobilienbewertung die entsprechenden Risiken zu quantifizieren, empfiehlt sich ein Blick auf das Geschäftsmodell bis hin zu der Frage, wo die Alleinstellungsmerkmale liegen sollen. Der E-Commerce als Wettbewerber Auch die Stellung zum Online-Handel ist besonders zu würdigen. Im E-Commerce ist der Drogeriemarkt als solcher zwar eine Nachzüglerbranche. Ein Großteil des Sortiments hat schlicht und ergreifend zu geringe Preise und Margen. Niemand würde eine Zahnpasta und Rasierschaum online kaufen, die Versandkosten lägen über dem Warenwert. Aber in Teilbereichen mit größeren Margen haben sich spezialisierte Online-Anbieter als Wettbewerber durchaus etabliert. Kosmetik, Windeln, Parfüm oder Tierbedarf seien hier als Beispiele genannt.  Kein eigener Frequenzbringer Hinzu kommt, dass die großen digitalen Marktplätze generell weiter an Bedeutung gewinnen werden. Hier gibt es ebenfalls durchaus relevante Warensegmente, die den Umsatz einer Vor-Ort-Drogerie womöglich reduziert. Außerdem gilt: Einem allgemein boomenden E-Commerce wird der potenzielle Effekt zugesprochen, die Passantenfrequenzen in den Einkaufsstraßen und Shopping Centern zu reduzieren. Dies hätte auch Auswirkungen auf den Drogeriemarkt. Denn Drogerien gelten ohnehin nicht als Frequenzbringer für den jeweiligen Standort. Sie sind darauf angewiesen, dass Standorte beziehungsweise das Umfeld die Frequenz bereits mitbringen. Markenstärke Zudem stellt sich die Frage, unter welchem Markendach die Filialen geführt werden. Rund 60 neue Filialen pro Jahr seien geplant, möglicherweise auch in Form einer Zweimarken-Strategie: Die regionale Kette würde in diesem Fall voraussichtlich 10 neue Standorte pro Jahr eröffnen, die Lebensmittelkette unter eigener Marke dann die übrigen 50. Beschaffung, Verwaltung und Logistik würden in jedem Fall gemeinsam verantwortet. Die Kostenvorteile für beide Seiten lägen auf der Hand. Die Markenstärke wäre unterschiedlich zu würdigen – und mit ihr die Aussicht, ob sich die Filialen dauerhaft halten können.

 

Kein Copy-Paste Fest steht wohl: Bloße Kopien der herkömmlichen Konzepte dürfte es hier nicht geben. Die Hamburger Kette hatte im vergangenen Jahr konstatiert: In der Zukunft wird es den Drogeriemarkt in seiner heutigen Form nicht mehr geben. Bereits im kommenden Jahr sollen die ersten neuen Filialen eröffnet werden. Es ist dabei auch Aufgabe der Immobilienwirtschaft zu bewerten, ob die neuen Konzepte zukunftssicher sind.
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