Ein Gastbeitrag von Ralph Hagedorn, Inhaber der RALPHHAGEDORN GmbH- Estate of the Art

Ralph Hagedorn, Inhaber der RALPHHAGEDORN GmbH- Estate of the Art

Nach wie vor stehen mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien die Top-7-Städte im Fokus aller Investoren. Allerdings werfen Objekte in diesen Lagen nur noch sehr geringe Renditen ab - Faktoren von 30 und mehr sind hier keine Seltenheit mehr. Aus diesem Grund steigt die Nachfrage nach Objekten in B- und C-Lagen wie auch die Nachfrage nach attraktiven Einzelhandelsportfolios.

 

Investoren von Einzelhandelsportfolios wollen sich eine mühsame, langfristige und kostspielige Objektakquisition ersparen – müssen dafür aber zum Teil deutliche Preisaufschläge für attraktive Portfolio-Deals hinnehmen. Bei dem aktuell schwierigen Marktumfeld haben minderwertige Einzelhandelsportfolios kaum mehr eine Chance. Aber auch hier zählt natürlich: Je kleiner das behaftete Risiko, umso höher der geforderte Kaufpreis!

Homogene Portfolios bestehen oft nur aus einer Asset-Klasse und sind so meist besser auf die jeweiligen Bedürfnisse von Investoren zugeschnitten. Ihr Kaufpreis liegt damit über dem von heterogenen Portfolios. Auf der Nachfrageseite stehen vor allem institutionelle Investoren. Homogene Portfolios sind derzeit kaum auf dem Markt.

Heterogene Portfolios beinhalten dagegen verschiedene Asset-Klassen – auf Anlegerseite ist hier eine höhere Flexibilität nötig. Nicht selten verschwinden diese Objekte nach dem Erwerb in verschiedene Fonds mit unterschiedlichen Ausrichtungen. Investoren von heterogenen Portfolios erwarten daher eine deutlich höhere Rendite - sie können ihr Anlagerisiko diversifizieren und auf verschiedene Risikoklassen verteilen. Seit einigen Jahren zeichnet sich ein deutlicher Trend zu größeren Transaktionsvolumina ab. Heterogene Einzelhandelsportfolios nehmen zahlenmäßig zu, da kaum noch homogene Portfolios auf den Markt kommen.

Käufer attraktiver Portfolios sind fast immer institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland. Deren Risikobereitschaft ist - aufgrund des schwierigen Marktumfeldes im Einzelhandelsbereich - allerdings stark zurückgegangen.

Merkmale eines attraktiven Einzelhandels-Portfolios

Ein wichtiges Merkmal für ein attraktives Einzelhandels-Portfolio ist natürlich die Lage. Sie muss jedoch nicht zwingend ein A-Standort sein. Auch B- und C-Städte können Attraktivität besitzen. Vielmehr kommt es auf Faktoren wie Kaufkraft, Zentralität und Nachvermietbarkeit an. Regionen mit einer hohen Aufenthaltsqualität gepaart mit einem attraktiven Shopping-Erlebnis sind klar im Vorteil. Deutschland hat zahlreiche strukturstarke Mittel- und Kleinstädte, die aus Anlegersicht großes Potenzial bieten. Weitere wichtige Merkmale sind die richtige Objektstruktur und der richtige Mietermix. Dabei spielt auch die Bonität der Mieter und die Restlaufzeiten der Mietverträge sowie die Nachvermietbarkeit (keine subventionierten Mietverträge) eine Rolle.

Ebenfalls bedeutsam sind der bauliche Zustand der Objekte, kein Klumpen Risiko bzgl. der Städte und Mieter und das Risiko-Rendite-Verhältnis (Was lässt sich durch Revitalisierung der betreffenden Immobilien und durch Wertoptimierung herausholen?)

Nicht zu unterschätzen ist auch das Thema der Datenqualität: Je mehr Informationen über ein Objekt zur Verfügung stehen, desto größer ist die Sicherheit und das Vertrauen für den Kaufinteressenten. Dazu trägt ein gut strukturiertes Asset Management auf Verkäuferseite bei genauso wie professionell aufgestellte Datenräume. Da sich die An-, und Verkaufsprozesse in den letzten Jahren stark professionalisiert haben, ist auch der Makler gefragt, einen entsprechenden Angebots-Teaser zu erstellen.

 

Privatanleger spielen in diesem Marktsegment kaum mehr eine Rolle. Wir raten unseren Verkäufern meist zu strukturierten Prozessen, bitten sie jedoch von aufwendigen Bieterverfahren und Co-Exklusivitäten abzusehen. Vielmehr sollte genügend Zeit für eine intensive Prüfungsphase einkalkuliert werden. Neben einer guten Marktkenntnis setzen wir uns stets für eine harmonische Verhandlungsatmosphäre ein, die im Idealfall bei beiden Akteuren für Vertrauen und Sicherheit sorgt.

Sidewalk-Portfolio

Eine Vielzahl dieser Qualitätsfaktoren treffen auf das Sidewalk-Portfolio zu, dessen Verkauf von BMO Real Estate Partners an AEW Europe das Unternehmen meine Firma RALPHHAGEDORN kürzlich vermittelt hat. Ein Großteil der 20 Einzelhandelsimmobilien liegt in kleineren Städten in Bayern und Baden-Württemberg. Für den Käufer war es von großer Bedeutung, dass er einen umfangreichen Einblick in das bestehende Asset Management erhalten hat und sich dadurch auch von der Qualität der einzelnen Objekte selbst überzeugen konnte.

Erstellt von Ralph Hagedorn