Einzelhandel & Gastronomie

Katja Meqdam, Senior Consultant und Immobilienökonomin bei der BBE Handelsberatung

Der Strukturwandel der Innenstädte beeinflusst seit jeher auch den Wandel des Einzelhandels – und umgekehrt. Das veränderte Kundenverhalten ist nicht erst seit Beginn der Pandemie zu beobachten, sondern lediglich der Beschleuniger ohnehin bestehender Megatrends. Die Auswirkungen werden in den Einkaufsstraßen der Innenstädte deutlich: Ausbleibende Kunden und leer stehende Gebäude. Es wird Zeit, das Geschäftsmodell von Innenstadt und Innenstadtimmobilien zu überdenken und neue Strategien für Mixed-Use-Objekte zu entwerfen. Doch wie können Mischnutzungen richtig kombiniert werden?

Oft diskutiert wird der Ansatz, frei werdende oder bereits leer stehende Handelsimmobilien mit neuen Nutzungen zu versehen. Die neuen Nutzungsformen sollten jedoch nicht willkürlich zusammengewürfelt werden, sondern möglichst hohes Kopplungspotenzial bereithalten. Mixed-Use-Objekte sind allerdings kein Garant dafür, dass den Städten automatisch mehr Leben eingehaucht wird. Mit gemischt genutzten Immobilien gehen ein größerer Planungsaufwand und eine höhere Komplexität einher.

Das stellt härtere Anforderungen an die Kommunen hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit. Doch die Kommunen und Städteplaner stellen nicht die einzigen Hürden dar. Wie zuvor angesprochen, ist nicht jede Kombination an jedem Standort unbedingt sinnvoll – es gibt kein „One fits all“-Konzept. Investoren sind natürlich daran interessiert, die geeignete Strategie für ihre Mixed-Use-Immobilie zu finden, die einen stetigen und vor allem nachhaltigen Cashflow generiert. Schnell kommt die Frage auf: Welche Strategie ist die richtige, um sowohl nachhaltige Cashflows als auch das Interesse der Kommunen zusammenzubringen?

Für den Einzelhandel sind Sichtbarkeit und Frequenz essenziell, sodass sie im Optimalfall im Erdgeschoss positioniert werden sollten. Wohnungsmieter und -eigentümer hingegen bevorzugen die oberen Stockwerke für eine gute Sicht, mehr Sicherheit und weniger Lärm. Genau diese gegensätzlichen Anforderungen, die der Wohnungsmarkt und Einzelhandel stellen, sollten Eigentümer gezielt für sich nutzen. Aus diesen Beobachtungen heraus ergeben sich sinnvolle Flächenaufteilungen für die Immobilie: Während der Einzelhandel im Erdgeschoss weiterhin als Aushängeschild fungiert, der die Menschen in der Einkaufsstraße anzieht, könnte der Fokus der oberen Stockwerke auf dem Wohnen liegen. Das Erdgeschoss kann mit gut durchdachten Handlungskonzepten, die bewusst Kopplungseffekte mit anderen Nutzungen bieten, die Wohnqualität steigern.

Aber auch Coworking-Spaces, Büroflächen für die kommunale Verwaltung oder Kultur-, Freizeit- und Bildungseinrichtungen sind möglich. Der dringend benötigte Wohnraum generiert zudem einen stetigen Cashflow. Je nach Standort und Städtetyp sind verschiedene Wohnformen geeignet. Hochwertige Apartments, Studentenwohnungen oder betreutes Wohnen – die Möglichkeiten sind vielfältig und insbesondere in wachstumsstarken Städten ist die Nachfrage hoch. Die Innenstadt darf jedoch kein Ort der reinen Wohnnutzung werden, denn Wohnen allein schafft keine Urbanität und Zentralität. Die Lösung kann also auch nicht nach der Pandemie lauten, sämtliche Geschäftsviertel und Einkaufsstraßen durch reine Wohnnutzungen zu ersetzen. Die Innenstadt wird immer Ort des Handels, der Gastronomie und der Kultur bleiben müssen. Es kommt eben auf die richtige Strategie und Mischung an, die für jede Immobilie und für jeden Standort individuell sein kann.