Exklusiver Gastbeitrag für HI-HEUTE von Torsten C. Wesch, Managing Director und Head of Fund Management bei der redos Gruppe in Hamburg

Torsten C. Wesch, Managing Director und Head of Fund Management bei der redos Gruppe in Hamburg. Foto: redos

Verändertes Nutzerverhalten, höhere Kundenansprüche, die Konkurrenz zu global aufgestellten digitalen Handelsplattformen wie Amazon – der stationäre Einzelhandel steht vor großen Herausforderungen. Der Umbruch der Branche setzt vor allem kleinere, nach wie vor rein analog aufgestellte Händler zunehmend unter Druck. Die Kundschaft wandert ins Netz. Im Jahr 2017 verzeichnete der E-Commerce einen Nettoumsatz von 48,7 Milliarden Euro. Diese Zahl, die der Handelsverband Deutschland jüngst veröffentlicht hat, klingt auf den ersten Blick tatsächlich bedrohlich. Selbst das Weihnachtsgeschäft – traditionell für den stationären Einzelhandel die umsatzstärkste Zeit – wird immer digitaler. Doch dieser Wandel in all seinen Facetten birgt auch viele Chancen für die Händler.

 

Mit innovativen Omni-Channel- und Revitalisierungskonzepten können sie die Auswirkungen der Umsatzverschiebung nicht nur abmildern – sondern Kunden sogar für sich zurückgewinnen und so letztlich von der Digitalisierung profitieren. Das haben viele Handelsunternehmen und Immobilieneigentümer mittlerweile erkannt. Allerdings fehlt ihnen oft noch das richtige Konzept.

Strategien für den Einzelhandel

Damit vermeintliche Gefahren in Chancen umgewandelt und Standorte durch gezielte Investitionen langfristig gesichert werden können, ist, etwa im Falle großflächiger Einzelhandelsimmobilien, ein enges Zusammenspiel von Mietern, Asset Managern und Investoren unumgänglich. Für die Entwicklung der richtigen Strategie gilt es zunächst, die Bedürfnisse der Mieter zu identifizieren und das Nutzerverhalten der Zielkunden genau zu analysieren. Nur, wenn dazu detaillierte Erkenntnisse vorliegen, lassen sich auf dieser Basis neue Konzepte erarbeiten, die den veränderten Rahmenbedingungen auch wirklich Rechnung tragen.

Zwingende Voraussetzung für ein zukunftsfähiges Konzept und die Weiterentwicklung des Mieters zum Omni-Channel-Anbieter ist zunächst die Etablierung moderner digitaler Standards. So grundlegend eine leistungsfähige digitale Infrastruktur ist – vor allem kleine Geschäfte, aber auch großflächige Einzelhandelsimmobilien verfügen heute oftmals noch nicht über die passenden Rahmenbedingungen. Dabei sollte ein belastbares WLAN-System heute Mindest-Standard sein. Nur dann lassen sich beispielsweise über Einkaufs-Apps als Leitsystem in Shopping-Centern Kunden gezielt abholen oder über die digitale Erfassung von Lagerbeständen und Bestellvorgängen Intra- und Extralogistik optimieren.

Bei allen Maßnahmen, die getroffen werden, ist eines stets zu bedenken: Die Konsumenten wollen heute mehr als nur einkaufen – sie wollen aktiv ihre Freizeit gestalten. Hier müssen Mieter und Vermieter gemeinsam ansetzen. Ein Beispiel: Während der Asset Manager für ein ansprechendes Ambiente und einen abwechslungsreichen Mietermix sorgt, fördert der 

Händler mit Sonderaktionen ein besonders attraktives Einkaufserlebnis in seinem Geschäft. Für viele Einzelhandelsimmobilien bedeutet die Umsetzung einer solchen Strategie und der entsprechenden Maßnahmen eine umfassende Revitalisierung.

Chancen für Revitalisierung groß

Die Chancen, Mittel für eine Revitalisierung einzuwerben, stehen gut. Die Investitionsbereitschaft ist nach wie vor hoch. Deutsche Gewerbeimmobilien boomen. 2017 wurde laut JLL ein Transaktionsvolumen von 56,8 Milliarden Euro umgesetzt – 1,7 Milliarden Euro mehr als im Rekordjahr 2015. Dabei halten Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von etwas über 20 Prozent an der Gesamtsumme den zweiten Platz. Von Zurückhaltung oder gar Misstrauen gegenüber der Zukunftsfähigkeit des stationären Einzelhandels spüren wir im angespannten Markt derzeit wenig.

Angesichts der Produktknappheit und der starken Preisentwicklung ist die Identifikation von echtem Wertsteigerungspotenzial für die Investoren – gerade diejenigen, die kein großes Team vor Ort in Deutschland haben – aber nicht immer leicht. Die einzelnen Standorte müssen detailliert unter die Lupe genommen und die Immobilien genauestens auf ihr Modernisierungspotenzial hin untersucht werden. Ein verlässlicher Asset Manager vor Ort, der den lokalen Markt genau einschätzen kann, ist dabei unabdingbar. Die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit allen Beteiligten auf lokaler Ebene ist eine wichtige Voraussetzung dafür, Mieterwünsche, die Änderungen am Gebäude oder Grundstück nach sich ziehen können, am Ende auch wirklich umzusetzen.

 

Auch angesichts der veränderten Marktbedingungen und des Digitalisierungsdrucks hat sich die Rolle des Asset Managers in den vergangenen Jahren stark verändert. Vom reinen Objektverwalter hat er sich zu einem Full-Service-Anbieter rund um die Immobilie entwickelt. Ob Reporting, Controlling, Steuerung von Dienstleistern, detaillierte Analysen von Risiken und Ertragspotentialen oder die Optimierung des Branchen- und Mietermix – der aktive Manager kümmert sich um den gesamten Wertschöpfungsprozess und spielt mittlerweile auch bei der Analyse von potentiellen Investments eine maßgebliche Rolle.

Der Asset Manager als Netzwerker

Zwar können auch Asset Manager die langfristigen Folgen des wachsenden Online-Geschäfts auf den stationären Einzelhandel nicht genau vorhersagen. Was sie aber sehr wohl können, ist Trends zu erfassen, Verbrauchervorlieben zu analysieren, sie zu erklären und im Dialog mit den Mietern und Investoren entsprechende Gegenkonzepte zu entwickeln. Dann klappt das auch mit der Standortsicherung.