Exklusiver Gastbeitrag von Tobias Gollnest, Managing Director Investments, CORESTATE Capital Group, für HI HEUTE

Tobias Gollnest, Managing Director Investments der CORESTATE Capital Group. Foto: CORESTATE

Im ersten Halbjahr 2018 wurden in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für zirka 4,3 Milliarden Euro gehandelt. Fachmarktzentren bleiben die stärkste Anlageklasse, dicht gefolgt von High Street-Objekten. In den Top-7-Standorten stieg das Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahr laut CBRE sogar deutlich um 58 Prozent auf knapp 1,1 Milliarden Euro. Warum Einzelhandel-Investments nach wie vor attraktiv sind, erklärt Tobias Gollnest, Managing Director Investments der CORESTATE Capital Group, in einem exklusiven Gastbeitrag.

 

Der stationäre Handel wächst: Nach wie vor liegt die Prognose für den zu erwartenden Einzelhandelsumsatz 2018 um rund zwei Prozent über den 523 Milliarden Euro des Vorjahres. Zwar wächst der stationäre Handel weniger gewaltig als der Online-Handel, aber insgesamt beträgt der Anteil von Online am Gesamtumsatz ja auch nur um die 10 Prozent. Mit anderen Worten: 90 % der Umsätze werden im Geschäft getätigt.

Nicht zuletzt steigt der stationäre Handel auch aufgrund der Online-Marken, die ihre Offline-Präsenz ausbauen. Amazon betreibt in den USA schon einige Buchläden und plant auch Filialen in Deutschland zu eröffnen. Zalando kooperiert schon seit längerer Zeit mit stationären Händlern, gerade erst eröffnete das Unternehmen einen eigenen Beauty-Shop in Berlin. Hinzu kommt: Der deutschen Wirtschaft geht es weiterhin gut, das Konsumklima bleibt auf einem hohen Niveau. Unser Bruttoinlandsprodukt wuchs im ersten Quartal 2018 um 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Arbeitslosenquote befindet sich auf einem historisch niedrigen Stand, so haben beispielsweise in den letzten 12 Monaten 600.000 Menschen eine neue Beschäftigung gefunden. Zusätzlich wächst Deutschlands Bevölkerung wieder, zum einen durch Zuwanderer und zum anderen durch steigende Geburtenraten.

Experten-Lob für die Frankfurter Altstadt

Das makroökonomische Umfeld stimmt also. Und dabei geben wir unser Geld nicht nur im Internet aus. Natürlich hat die Digitalisierung unser Leben beschleunigt, das Smart-Phone ist unser ständiger Begleiter, wir suchen Produkte und Angebote online, vergleichen und bestellen auch oft genug per Klick. Gleichzeitig wollen wir aber auch nach draußen gehen, wollen Produkte anfassen, wollen uns austauschen, mit Leuten Kontakt haben, einen Kaffee zwischendurch trinken, etwas Neues ausprobieren. Der Konsument von heute wünscht sich beide Welten: digitale personalisierte Angebote und gleichzeitig physische Orte für die Erledigung seiner Einkäufe des täglichen Bedarfs und als Treffpunkt mit Atmosphäre. Menschen ziehe man mit Atmosphäre, Authentizität und Aura in die Stadt, sagte auch kürzlich Wolfgang Christ vom Urban Index Institut und lobte ausdrücklich die neue Frankfurter Altstadt, die zwischen Dom und Römer entstanden ist.

 

Unsere Innenstädte richten sich darauf ein – nicht nur die großen wie Frankfurt – auch die vielen kleinen Mittelstädte. Laut der „Vitalen Innenstädte- Studie 2016“ des Instituts für Handelsforschung in Köln, sind auch kleinere Städte für ihre Besucher attraktiv und werden nicht durch den zunehmenden Online-Handel veröden. Nur insgesamt 19 Prozent der Innenstadtbesucher gaben in der Befragung an, weniger in die Innenstädte zum Einkaufen zu gehen, da sie mehr online kaufen; bei Städten zwischen 50 und 100.000 Einwohnern sind es sogar nur knapp 17 Prozent.

Online muss offline ergänzen – das ist nichts Neues. Aber noch nie war es so einfach wie heute. Neue Tools, Werbemöglichkeiten und Funktionalitäten geben dem potenziellen Kunden online den Anreiz, ins Geschäft um die Ecke zu gehen.

Gezieltes Investment in die Mittelstädte

CORESTATES Bilanz zur Jahresmitte zeigt, dass Investoren Einzelhandelsimmobilien weiterhin suchen und kaufen. Natürlich müssen die Rahmenbedingungen stimmen: eine gute Lage, Mieterqualität, stabile Vermietungssituation, Drittverwertbarkeit, Kaufkraft, Einzugsgebiet, Qualität der Immobilie. Das Angebot an geeigneten Einzelhandelsimmobilien wird der Nachfrage bei weitem nicht gerecht - gerade bei Core-Immobilien. Deshalb haben die Anfangsrenditen für Highstreet Objekte in den Top Städten auch historische Tiefstände erreicht, in Frankfurt oder München liegen diese bereits bei unter 3 %. CORESTATE wird daher weiterhin den Fokus auf die Fläche richten und gezielt in die Mittelstädte Deutschlands investieren. Daneben investieren wir aber auch in Objekte mit Entwicklungs- und Optimierungspotenzial, wie zuletzt in die Galerie Neustädter Tor in Gießen.

Auch Einzelhandelsimmobilien mit Mietern aus dem Bereich Güter des täglichen Bedarfs rücken vermehrt in unseren Fokus. Mit ca. 35 % stellt der Lebensmittelbereich den größten Teilbereich des gesamten Handelsumsatzes von knapp EUR 600 Mrd. in 2017 dar. Die Ausgaben der Privathaushalte für Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs sind in den vergangenen 10 Jahren um rund 18 % gestiegen. Grundstein unseres Investmentfokusses bilden Immobilien mit bonitätsstarken Lebensmitteleinzelhandelsmietern.

Der Einzelhandel von heute muss sich den neuen Anforderungen und Bedürfnissen seiner Kunden stellen – keine Frage. Doch ein Umfeld, das als sozialer Treffpunkt dient, das ein Flanieren ermöglicht, das Unterhaltung bietet, Restaurants und Food Courts, sichert die Zukunft auch jener Geschäfte abseits von Lebensmitteln und Drogerieartikeln.

Erstellt von Tobias Gollnest, CORESTATE Capital Group