Interview mit Sebastian Müller, Head of Retail & Real Estate Consulting, GfK Geomarketing

Sebastian Müller, Head of Retail & Real Estate Consulting, GfK Geomarketing. Foto: GfK

GfK Geomarketing blickt auf ein nicht gerade spektakuläres Branchenjahr zurück. Die Erwartungen sind zu einem Großteil eingetreten. Es gab vergleichsweise wenig Überraschungen. Sebastian Müller, Head of Retail & Real Estate Consulting, erläutert im Interview, wer zu den Gewinnern und Verlierern zählt und wie seine Prognose für den Einzelhandel in den nächsten Jahren aussieht.

 

Welche wichtigsten Erkenntnisse ziehen Sie mit Blick auf den Deutschen Einzelhandel und die Handelsimmobilien-Wirtschaft aus dem nun fast abgelaufenen Jahr?  Was hat Sie am meisten überrascht und in welchen Bereichen wurden Sie in Ihrer Einschätzung bestätigt?

Sebastian Müller: Lebensmittel und Drogerieartikel waren auch in diesem Jahr wieder die Gewinner und viele der Betreiber verzeichneten stabile bis starke Umsätze und steigende Durchschnittsbons. Non-Food performte je nach Segment sehr unterschiedlich, dabei wurde Fashion wieder einmal besonders hart getroffen. Dies zeigte sich insbesondere nach dem für den Modehandel viel zu warmen September und auch die frühen Rabattaktionen im November lassen stark sinkende Umsätze befürchten.

Der Onlinehandel wächst hingegen immer weiter, aber in den etablierten Segmenten etwas langsamer, wenngleich es scheint, dass Amazon gerade auch im Modebereich erheblich Fahrt aufnimmt. Multi-Channel ist weiterhin in aller Munde, wird aber nur teilweise gelebt und wird uns auch als Schlagwort in den kommenden Jahren begleiten.

Im Bereich der Handelsimmobilien stellen wir weiterhin enorm viel Nachfrage fest, die gleichwohl auf relativ wenig (gutes) Angebot trifft. Dies zeichnete sich bereits in der zweiten Hälfte des letzten Jahres ab und hat sich für 2016 bewahrheitet. Auffällig ist ebenfalls, dass Paketverkäufe in diesem Jahr weiterhin zugenommen haben und sich die Aktivitäten Nordamerikanischer Investoren noch mal verstärkt haben. Wenn etwas dieses Jahr überraschte, dann sicherlich die Höhe mancher Kaufpreise, die 2016 neue Sphären erreicht haben.

Wie bewerten Sie aktuell die Entwicklung der einzelnen Handelsimmobilien-Formate? Wer hat gut lachen und wer muss sich Ihrer Meinung nach Sorgen machen?

Sebastian Müller: Dies stellt sich natürlich auch regional unterschiedlich dar, aber allgemein kann man Folgendes sagen: Für Outlet Center wird händeringend nach Standorten gesucht und manche Baugenehmigungshoffnungen gleichen Blütenträumen.

Für den Shoppingcenter-Neubau wird es aus anderen Gründen immer schwieriger und somit stehen Refurbishments weiterhin im Fokus. Ein anhaltender Trend ist, dass LEH-Ankermieter zunehmend wichtiger geworden sind, was u.a. auch die Performance von und Nachfrage für Fachmarktzentren erklärt.

Sorgen machen müssen sich alle Objekteigentümer, die weder ein Produkt noch eine Story haben, um ihre Mieter, also den Einzelhandel, zu überzeugen. Die Verhandlungskraft der Mieter hat insgesamt auch im Jahr 2016 nochmal zugelegt.

Was passiert in der Beziehung zwischen Stadt und Handel? Lange Genehmigungsverfahren und offenbar nicht nachlassende Restriktionen bei Flächen und Sortimenten stehen im Gegensatz zum Wunsch, die Innenstädte durch neue Einzelhandelsansiedlungen zu stärken. Oder sehen Sie das anders?

Sebastian Müller: Zunächst, die Beziehung zwischen Stadt und Handel ist so alt wie die Stadt an sich und wird auch künftig fortbestehen. Allerdings ist in der Tat zu beobachten, dass sich die Grundlage für diese Beziehungen seit Jahren negativ verändert, da die Interessenslagen auseinander driften. Eine erfolgreiche Beziehung basiert auch hier auf der Fähigkeit zu kommunizieren und auf gemeinsamen Zielvorstellungen.

Die städtischen wie auch die überregionalen Behörden setzen dabei weitestgehend auf überkommene stadtplanerische sowie in Teilen planwirtschaftliche und reaktive Instrumente mit geringer Risikobereitschaft für Neues. Der Handel ist hingegen so stark wie noch nie zuvor aufgrund von Disruption durch neue Formate und Globalisierung gezwungen, pro-aktiv zu denken, zu handeln und Neues auszuprobieren.

Der aktuelle Beziehungsstatus würde bei Facebook „es ist kompliziert“ lauten und die von Ihnen genannten Punkte wie Genehmigungsverfahren und Sortimentsbeschränkungen sind nur einzelne Beispiele dafür. Meines Erachtens ist es an der Zeit, dass der Gesetzgeber und die Städte beim Wandel mitgehen und zeitgemäße Instrumente für die Planung entwickeln.

Wie lautet Ihre Prognose hinsichtlich der EZH-Entwicklung im kommenden Jahr und darüber hinaus?

Sebastian Müller: Es dürfte zu einer Fortsetzung der Entwicklung der letzten Jahre kommen: Stationäre Lebensmittel- und Drogeriemärkte entwickeln sich stabil, während der Non-Food Bereich unter Druck ist und weiterhin Umsätze einbüßt. Der Onlinehandel wird in einigen Warengruppen  weiter Marktanteile gewinnen – wir beobachten mit Interesse Amazons Aktivitäten im Fashionbereich. Für 2017 erwarten wir ein Flächenwachstum, was aber maßgeblich auf Neueröffnungen von großflächigen Möbel- und Einrichtungshäusern sowie Baumärkten zurückzuführen sein wird; mittelfristig wird es keinen Flächenzuwachs geben.

Inhaltlich werden wir neue Brandstores auf der Fläche sehen und für das Jahr 2017 erwarte ich in verstärktem Umfang Firmen- und Flächenübernahmen, die zusätzliche Dynamik bringen werden. Mit Blick auf die Umsatzentwicklung erwartet GfK ein leichtes reales Plus, das vor allem durch Zuwächse im Onlinebereich und einen leichten Preisanstieg hervorgerufen wird.

Welche digitalen Trends werden aus Ihrer Sicht den Einzelhandel in nächster Zeit am stärksten beeinflussen?

Sebastian Müller: Aus unserer Sicht heißen die prägenden digitalen Trends der kommenden Jahre – in Ermangelung griffiger deutscher Begriffe – Virtual Reality, 3D-Print, Internet of Things und Digital Wallet.

Erstellt von tmü