Gastbeitrag für HI HEUTE von Christoph Scharf, Head of Retail Services bei BNP Paribas Real Estate

Christoph Scharf, Head of Retail Services bei BNP Paribas Real Estate. Foto: BNP Paribas
Grafik: BNP Paribas

Die Gastronomie- und die Textilbranche bewegten sich in den ersten drei Quartalen 2019 erstmals auf Augenhöhe. Die beiden Hauptakteure unter den Einzelhandelsmietern waren bereits in den vergangenen Jahren zusammen für die Hälfte der registrierten Vermietungen und Eröffnungen in Citylagen verantwortlich – nun liegen sie hierbei sogar erstmals Kopf an Kopf.

Der Trend, dass Gastronomie-Unternehmen den in der Vergangenheit klar von Textilern beherrschten Vermietungsmarkt im E-Commerce-Zeitalter weiter aufmischen, hat sich damit weiter fortgesetzt. Während die Gastronomie zwischen 2014 und 2018 noch einen Anteil von 15 Prozent an den Vermietungen hatte, waren es bis Ende September 2019 ganze 25 Prozent, womit sich die Branche sogar leicht vor die Textiler mit 24 Prozent setzte.

Unterscheidungen im Profil

Wie sich das Profil von Einzelhandelsmietern der beiden wichtigsten Nachfragergruppen unterscheidet, zeigen die Auswertungen: Beim Filialisierungs- und Internationalisierungsgrad liegt die Textilbranche jeweils um 18 beziehungsweise 16 Prozentpunkte über der Gastronomie. Während im Bekleidungssegment in den ersten neun Monaten rund 79 Prozent auf Ketten und 33 Prozent auf internationale Labels entfielen, trugen filialisierte Bewirtschaftungsbetriebe 61 Prozent und die mit einem Hauptsitz im Ausland gut 17 Prozent zu den innerstädtischen Vermietungen und Eröffnungen in dieser Branche bei.

Gastronomie gewinnt Anteile

Dies ist nicht zuletzt auf viele inhabergeführte Restaurants zurückzuführen, die auf der Expansionswelle der Systemgastronomen mitschwimmen. Wirft man einen Blick auf die unterschiedlichen Einzelhandelsformate der beiden Branchen, so liegt die Kategorie Damenbekleidung mit 26 Prozent vorne, woran nicht zuletzt weiterhin expansive Marken wie Hunkemöller sowie Triumph oder Labels der italienischen Calzedonia-Gruppe beteiligt waren. Darüber hinaus gehen von der Sportbranche mit Filialisten wie dem britischen Brand JD Sports wichtige Nachfrageimpulse aus. Auf dieses Geschäftsfeld setzt auch Signa nach der Übernahme der noch verbliebenen Galeria-Karstadt-Kaufhof-Anteil. Sinnbildlich hierfür sind die Umwidmungen der ehemaligen Saks OFF 5TH-Filialen zu Karstadt Sports-Geschäften in Bonn, Frankfurt, Heidelberg und Wiesbaden sowie die Neueröffnungen in Lübeck und Stuttgart. Bei den Gastronomen stehen Restaurants und Erlebnisgastronomie - anteilig 52 Prozent - im Fokus, die unter anderem von Hans im Glück, Peter Pane, Five Guys und L’Osteria repräsentiert werden. Aber auch Konzepte wie dean&david, Frittenwerk oder Subway bauen ihr Filialnetz in deutschen Innenstädten punktuell immer weiter aus.

 

A-Städte für Textiler, B-Städte für Gastro

Die Nachfragestruktur ist an den A1- und den B2-Standorten sehr unterschiedlich: Auf der einen Seite blieben die Textiler in den A-Städten mit 26 Prozent zum Ende des dritten Quartals die Platzhirsche, auf der anderen Seite hat der Gastronomiesektor im langjährigen Vergleich jedoch um vier Prozentpunkte zugelegt und ist den Textilern mit 22 Prozent der Innenstadtvermietungen auf den Fersen. Wesentlich deutlicher zeigt sich der Branchenwandel aber in den B-Städten, wo die Gastronomen mit 36 Prozent das Vermietungsgeschehen klar dominieren und die Textiler (17 Prozent) nur knapp vor die Lebensmittelbranche (14 Prozent) auf Rang zwei verweisen.

Studentenstädte sind attraktiv

Diese Beobachtung ist vor allem auch darauf zurückzuführen, dass zu den B-Städten viele Studentenstädte wie Aachen, Heidelberg, Mainz, Münster, Osnabrück oder Würzburg zählen, die unter Nahversorgungs- und Socializing-Gesichtspunkten höchst attraktiv sind. So behielten Textilvermietungen 2015 in elf der 17 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten B-Städten als Top-Branche klar die Oberhand, wogegen im laufenden Jahr an 13 Standorten der Gastroanteil am Vermietungsgeschehen überwiegt.

Innovationsfreudigkeit ist Trumpf

In den A-Städten ergibt sich folgendes Bild: Dort waren Fashion-Labels vor fünf Jahren noch in allen Märkten der Branchenprimus, während unter anderem selbst in Top-Märkten wie Frankfurt, Stuttgart oder sogar Berlin zum Ende des dritten Quartals Gastronomen die meisten Vermietungen zählen. Schlussendlich gilt auch für die Gastronomiebranche, dass vor dem Hintergrund einer diversifizierten innerstädtischen Einzelhandelslandschaft Sättigungstendenzen entstehen können. Inwieweit etablierte und neue Akteure einen Aufschwung erleben oder vom Markt verschwinden, hängt jedoch sektorenübergreifend in erster Linie von der Innovationsfreudigkeit einzelner Retailer ab, um im harten stationären Wettkampf um die Gunst der Kunden bestehen zu können.