Interview über wertgeschätzte Handelsimmobilien mit Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH

Lars Jähnichen, Geschäftsführer IPH Handelsimmobilien GmbH

Über aktuelle Trends im Handelsimmobilienbusiness, aber auch neue Projekte seines Unternehmens sprach HI HEUTE mit Lars Jähnichen, Geschäftsführer der Münchener IPH Handelsimmobilien GmbH. Im Interview nimmt er unter anderem dazu Stellung, wie groß das Problem des stationären Einzelhandel vor dem Hintergrund des wachsenden E-Commerce ist und ob es sich für institutionelle Anleger und Pensionsfonds heutzutage ratsam erweist, in Einzelhandels-Fonds zu investieren.

 

HI HEUTE: Wie groß ist das Problem, vor dem der stationäre Einzelhandel vor dem Hintergrund des wachsenden E-Commerce steht?

Lars Jähnichen: Es ist von entscheidender Bedeutung zwischen den einzelnen Sub-Nutzungsarten im Einzelhandel zu unterscheiden. Die Nahversorger, beispielsweise, zeigen sich weitgehend immun gegenüber dem Wachstum des Online-Handels. In diesem Bereich sprechen wir derzeit von rund zwei Prozent E-Commerce-Anteil. In den kommenden Jahren rechnen Experten mit einem Anstieg auf vier.

Textilhändlern, traditionell wichtige Ankermieter in vielen Highstreet- und Shopping Center-Nutzungskonzepten, ist es im Gegensatz dazu im Wettbewerb mit dem Online-Versandhandel deutlich schlechter ergangen. Im Moment liegt der E-Commerce-Anteil am Absatz bei rund 28 Prozent - in wenigen Jahren soll der Anteil schon bei 33 Prozent liegen.

HI HEUTE: Ist es für institutionelle Anleger und Pensionsfonds heutzutage eine weise Entscheidung in Einzelhandels-Fonds zu investieren? Wieso?

Lars Jähnichen: Nahversorgungsfonds sind vermutlich das beste Beispiel dafür, dass der Einzelhandel als Assetklasse Investoren weiterhin attraktive Risiko-Rendite-Profile bietet.

Man muss allerdings anerkennen, dass sich die Zeiten geändert haben. Im heutigen Marktumfeld gibt es schlicht keine attraktiven Risiko-Rendite-Profile durch passives Management von Einzelhandelsimmobilien im Bereich Highstreet und Shopping Center mehr. Anleger wie Asset-Manager müssen aufs Genaueste prüfen, wie es um die Mikrolage, das Nutzungskonzept und das Wertschöpfungspotenzial steht. Dafür bedarf es enormer Erfahrung und Expertise.

HI HEUTE: Was ist Ihrer Meinung nach die attraktivste Sub-Assetklasse für Investmentfonds?

Lars Jähnichen: Wenn ich die Sub-Assetklassen ganz allgemein nach Attraktivität ordnen müsste, bieten Highstreet-Immobilien oft enorm nachhaltige Risiko-Rendite-Profile, solange der Nutzermix diversifiziert und nicht übermäßig von Textilisten abhängig ist.

Beim Thema Lebensmitteleinzelhandel mag es derzeit einen gewissen Hype am Markt geben, doch Nahversorger und Fachmarktzentren sind weitgehend immun gegenüber konjunktureller Volatilität. Daher ist ihre Beliebtheit bei Fonds auf Fakten begründet.

Auch Shopping Center können attraktive Investmentziele für Fonds sein, solange Mikrolage und Asset-Management überzeugen.

HI HEUTE: Wo steht der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt im Vergleich zu europäischen? 

Lars Jähnichen: Der deutsche Einzelhandelsinvestmentmarkt ist einer der größten in Europa und zeichnet sich durch einige Besonderheiten aus. Einerseits sind die Verbraucherausgaben preisbereinigt seit elf Jahren konstant gestiegen – eine nachhaltigere Entwicklung als anderswo. Die Verbraucherstimmung bleibt hoch, auch wenn der Ausblick für andere Wirtschaftssektoren durchwachsener scheint. Insgesamt handelt es sich um ein vielversprechendes Investitionsziel, wie die Zahlen belegen.

Deutschland besitzt auch einen der am stärksten umkämpften Nahversorgungsmärkte der Welt, in dem Discounter eine dominante Stellung einnehmen – ein Modell, das zunehmend in andere Länder exportiert wird. Das bedeutet ein herausfordernderes Einzelhandelsumfeld als anderswo, was Investoren natürlich einpreisen müssen, wenn Sie Nutzungskonzepte evaluieren.

Gastronomie ist in Deutschland ein klares Wachstumsfeld, das große Chancen bietet, weil Deutschland im Vergleich etwa zu Großbritannien bei den Konsumausgaben in Restaurants einiges Aufholpotenzial aufweist.

HI HEUTE: Möchten Sie noch etwas hinzufügen oder besonders betonen?

Lars Jähnichen: Deutschland ist ein relativ gesättigter Einzelhandelsmarkt, was naturgemäß bedeutet, dass das Potenzial für Neuentwicklungen begrenzt ist. Allerdings bilden München und andere Top 7-Städte hier die Ausnahme und bieten Investoren, die sich ändernde Verbrauchergewohnheiten nutzen, attraktive Opportunitäten. Konsumenten meiden zunehmend weite Wege und schätzen Komfort und Bequemlichkeit, daher entscheiden die fußläufige Erreichbarkeit und clevere Mischnutzungen über den Erfolg. Ein gutes Beispiel ist die Stadtteilentwicklung Freiham in München, wo knapp 27.000 qm Einzelhandelsfläche neu entstehen.

Trotzdem liegt das größte Wertschöpfungspotenzial im deutschen Einzelhandel in der Repositionierung von Bestandsimmobilien, besonders bei Shopping Centern. Allein Berlin hat knapp 70 Center und viele davon benötigen Investitionen und vor allem frische Positionierungskonzepte, um das langfristige Überleben zu sichern. Opportunitäten, so weit das Auge reicht!

HI HEUTE: Was macht Freiham als Projekt in Ihren Augen so besonders?

Lars Jähnichen: Einerseits ist Freiham schlichtweg quantitativ betrachtet in Deutschland und Europa in der Form einzigartig. Es gibt hier nirgends ein vergleichbares Projekt mit einer solchen Größenordnung, wo eine komplette Stadtteilentwicklung in so zentraler Lage realisiert wird. Allein 27.000 Quadratmeter zusätzliche Einzelhandelsfläche in München ist ja bereits ein Paukenschlag für Stadt und Umland.

Dazu kommt die besondere Qualität dieser Entwicklung. Stadt und Investoren arbeiten eng zusammen, um in jeder Hinsicht nachhaltig Mehrwert für die Anwohner und Gäste zu schaffen. Das umfasst die Schaffung eines Begegnungspunktes mit hoher Aufenthaltsqualität für verschiedenste Zielgruppen mit offenen Räumen, Grünflächen, maßgeschneiderten gastronomischen und Handels-Konzepten und natürlich eine zeitgemäße und sehr prägnante Architektur. Folgerichtig orientiert sich die Architektursprache mit ihren Arkaden an klassischen Vorbildern und lädt gleichzeitig zum Verweilen und Einkaufen ein. Es ist klares Bekenntnis gegen schablonenhaftes Bauen und für individuelle und inklusive Konzepte.

HI HEUTE: Welche Zielgruppen und welches Einzugsgebiet visieren Sie an?

Lars Jähnichen: Wir können und wollen den etablierten Highstreet-Standorten und den vier seit Jahrzehnten eingeführten Shopping Centern Münchens wie etwa dem OEZ keine Konkurrenz machen. Stattdessen fokussieren wir uns einerseits auf die realen Bedürfnisse der Menschen vor Ort in Freiham, etwa den Tausenden Schülern am Bildungscampus Freiham sowie den Menschen, die hier in nicht allzu ferner Zeit wohnen und arbeiten werden. Zum zweiten ist Freiham für alle Bewohner der Städte und Gemeinden im Westen Münchens auch aufgrund der hervorragenden Verkehrsanbindung eine geeignete Alternative zu einem Besuch der Innenstadt. Damit umfasst das Einzugsgebiet ca. 500.000 Menschen. Anziehungspunkte sind die klaren Vorteile der Lage Freihams und ein Mietermix, der neben einer umfassenden Nahversorgung auch Konzepte aufweisen wird, die es ansonsten erst wieder in der Innenstadt von München gibt. Ein vielfältiges Gastronomieangebot und verschiedene Dienstleistungen runden das Angebot ab. Wir werden also unsere Hausaufgaben erledigen und unseren Besuchern einen Mehrwert bieten, der diesen besonderen Ort klar von anderen Einkaufsstätten in der Region und von der Konkurrenz des online-Handels abhebt.

 

 

Erstellt von TMÜ