Als europäisches Finanzzentrum beeinflusst Metropoloregion Einkaufsverhalten und Kundennachfrage

Als EZB-Sitz und europäisches Finanzzentrum hat Frankfurt großen Einfluss auf das Kundenverhalten. Foto: Frankfurt-Tourismus

Frankfurt gehört traditionell zu den wichtigsten und beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen. Für viele nationale und internationale Brands ist es ein Muss, hier vertreten zu sein. Gerade die innerstädtischen 1A-Lagen üben ihren Reiz aus. Ob es nun die konsumige Zeil oder die Luxuslage Goethestraße ist – das Spektrum der beliebten Shoppinglagen ist breit und bietet viele Möglichkeiten. Die Stadt kann eine ganze Reihe von Pluspunkten vorweisen, von denen der Einzelhandel profitiert: Sei es die hohe Kaufkraft und das große Einzugsgebiet oder die ausgeprägte Internationalität, die so in keiner anderen deutschen Stadt anzutreffen ist.

 

 Als Sitz der EZB und europäisches Finanzzentrum lockt die Metropolregion viele internationale Banken, Kanzleien und Berater an, was sich auch im Einkaufsverhalten und der Kundennachfrage widerspiegelt. Aber auch der Rhein-Main-Flughafen als eines der wichtigsten Drehkreuze Europas trägt zum besonderen Flair bei. Nicht zu vergessen ist die Bedeutung als Messestadt, mit wichtigen Events wie der Frankfurter Buchmesse oder der Internationalen Automobilausstellung IAA. Auch hiervon profitiert der Einzelhandel, dem so zusätzliche Kundenpotenziale zugeführt werden. Gleiches gilt für den seit Jahren kontinuierlich wachsenden Tourismus. Steigendes Touristenaufkommen seit 2000 hat die Übernachtungszahlen verdoppelt, die breite Palette internationaler Gäste ist die klassische Zielgruppe einer lebendigen und hochwertigen Einzelhandelslandschaft. Dieser besondere Mix hat in den vergangenen Jahren vor allem viele Luxusanbieter dazu bewegt, Shops in Frankfurt zu eröffnen, wovon vor allem die Goethestraße mit über 40 neuen Läden in den vergangenen fünf Jahren profitiert hat.

Aber nicht nur im Luxusbereich, sondern gerade auch im konsumigen Segment ist der Einzelhandel sehr gut aufgestellt. Die Vorzeigemeile Zeil gehört seit vielen Jahren zu den frequenz- und umsatzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands. Mitte 2016 von BNP Paribas Real Estate durchgeführten Frequenzzählung landet sie mit über 10.300 Passanten pro Stunde bundesweit auf Platz vier, nur geschlagen von den beiden Münchener Lagen Kaufinger und Neuhauser Straße sowie der Kölner Schildergasse. Allerdings war die renommierte Flaniermeile Zeil in der jüngeren Vergangenheit mit einigen nicht ganz einfachen Rahmenbedingungen konfrontiert. Hierzu gehören nicht zuletzt auch mehrere Baumaßnahmen, die sich natürlich in einer geringeren Aufenthaltsqualität und gleichzeitig auch in den Umsatzzahlen des Einzelhandels niederschlagen. Zu nennen sind hier der Neubau des Shopping-Centers MyZeil oder ganz aktuell der Abriss der Zeilgalerie und der Neubau UpperZeil. Selbst eine so etablierte Top-Lage kann solche Störfaktoren nicht ganz wegstecken.

Vor diesem Hintergrund überrascht es auch nicht, dass aktuell vereinzelte Leerstände zu beobachten sind – ein Phänomen, das in der Vergangenheit kaum aufgetreten ist. Ein weiteres Indiz für das momentan etwas herausfordernde Umfeld ist in der leicht rückläufigen Mietentwicklung zu sehen. Im ersten Halbjahr 2016 ist die Spitzenmiete auf der Zeil weiter, auf jetzt 300 Euro/Quadratmeter, gesunken. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass dies immer noch die fünfthöchste Miete aller deutschen Top-Lagen ist. Und auch die Tatsache, dass der etwas schwächeren Entwicklung auf der Zeil leichte Mietpreisanstiege in anderen Lagen (wie der Biebergasse, dem Steinweg und der Kaiserstraße) gegenüberstehen, zeigt, dass die Frankfurter Einzelhandelslandschaft insgesamt gut positioniert ist. Allerdings muss auch sie sich mit neuen Entwicklungen und Trends, vor allem dem zunehmenden Onlinehandel, auseinandersetzen und auf daraus resultierende Herausforderungen reagieren. Dies ist aber kein Frankfurter Phänomen, sondern eine Situation, der sich alle Innenstädte stellen müssen.

Trotzdem ist die aktuelle Nachfragesituation für Shopflächen als gut zu bewerten, auch wenn es Unterschiede zwischen einzelnen Lagen gibt. Weiterhin im Fokus der Retailer steht vor allem die Goethestraße, aber auch die zwischen der Zeil und der Luxuslage gelegene Kaiserstraße sowie der Roßmarkt oder der Steinweg treffen auf großes Interesse. Für die Zeil ist dagegen aufgrund der skizzierten Rahmenbedingungen im Vergleich zu den Vorjahren eine etwas geringere Nachfrage zu verzeichnen. Insbesondere Modelabels aus dem Luxussegment oder mit Niveaukonzepten sind weiter expansiv und auf der Suche nach geeigneten, repräsentativen Läden. Erfreulicherweise gibt es aber auch zunehmend individuelle Konzepte, die sich in Frankfurt etablieren wollen und dabei auch bereit sind, durchaus einmal in einer Nebenlage zu starten, da die erreichten Mietpreisniveaus in den absoluten Top-Locations für sie nicht erschwinglich sind.

Zu den größten Anmietungen im laufenden Jahr zählen rund 2.600 Quadratmeter des polnischen Young-Fashion-Labels Reserved in der noch zu errichtenden UpperZeil sowie gut 2.200 Quadratmeter von Samsung auf der Zeil, das nach dem notwendigen Auszug aus der Zeilgalerie dem Standort treu geblieben ist. In der Kaiserstraße hat sich das skandinavische Urbanwear-Konzept Weekday einen gut 500 Quadratmeter großen Store gesichert, und in der Goethestraße erweitert Jil Sander auf 200 Quadratmetern das Angebot.

Erfreulich ist, dass es Bewegung gibt und mehrere Projekte das Angebot ausweiten, die der Frankfurter Innenstadt neue Impulse verleihen werden. Zu nennen ist hier natürlich der Neubau UpperZeil an der Stelle der alten Zeilgalerie. Aber auch mit dem ma´ro Opernquartier in der Neuen Rothofstraße wird das Angebot in der City weiter aufgewertet. Hier stehen dem Markt auf insgesamt 12.400 Quadratmetern neue Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen zur Verfügung. Und auch die neue Frankfurter „Savile Row“ in der Junghof-Passage, wo Cove & Co., Church´s sowie Son´s of Savile Row maßgeschneiderte Bekleidung und Schuhe wie in Londons berühmter Schneidermeile anbieten, setzt neue Akzente für ein hochwertiges Einkaufserlebnis. Bis 2018 wird darüber hinaus das Flare of Frankfurt fertiggestellt, das sich in unmittelbarer Umgebung der Zeil und der Hauptwache befindet. Auf rund 24.500 Quadratmetern wird hier ein bunter Mix aus Einzelhandel, Hotel, Gastronomie und Wohnen entstehen.

Damit wird perspektivisch auch dem Investmentmarkt wieder neues Produkt zugeführt, was vor dem Hintergrund des aktuell viel zu geringen Angebots zu begrüßen ist. In den vergangenen fünf Jahren zeigte sich der Retail-Investmentmarkt der Bankenmetropole sehr lebhaft und erreichte insgesamt einen Umsatz von gut 3,3 Milliarden Euro, was einem durchschnittlichen jährlichen Volumen von über 660 Millionen Euro entspricht. Im bundesweiten Vergleich konnten nur Berlin und München noch bessere Ergebnisse erzielen. Befeuert wurde diese positive Entwicklung nicht zuletzt durch Großdeals wie dem Verkauf des PalaisQuartier mit dem Shopping Center MyZeil oder dem Verkauf der Kaufhof-Warenhäuser, der sich zum Teil ebenfalls im Frankfurter Transaktionsvolumen widerspiegelt.

Aber nicht nur der Umsatz unterstreicht das große Interesse der Investoren an Frankfurter Einzelhandelsimmobilien, sondern auch die Preisentwicklung. Seit 2011 ist die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in den besten innerstädtischen Lagen um 70 Basispunkte auf 3,75 Prozent gesunken. Allerdings fehlt es mittlerweile an einem ausreichenden Angebot, wie der auf lediglich knapp 50 Millionen Euro geschrumpfte Investmentumsatz im ersten Halbjahr 2016 belegt. In diesem Zusammenhang beleben neue Projekte nicht nur die Einzelhandelslandschaft, sondern erfreuen auch nationale und internationale Anleger, die in der Main-Metropole investieren möchten.  

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Frankfurt unter Retail-Aspekten weiterhin zu den attraktivsten deutschen Standorten gehört, auch wenn der stetige Aufwärtstrend der vergangenen Jahre etwas ins Stocken geraten ist und nicht mehr alles ganz so rund läuft, wie viele Jahre gewohnt. Wie geht es weiter? Die Nachfrage sowohl von nationalen als auch von internationalen Brands wird anhalten, weil Frankfurt als Stadt einfach zu interessant ist. Allerdings scheint es so, dass die Mietpreisniveaus ihren Zenit erreicht, und in einigen Fällen (wie der Zeil) wohl auch schon leicht überschritten haben. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich eher eine Stabilisierung der Mieten ab. Und auch dem Investmentmarkt geht im Moment etwas die Puste aus, weil nicht genug Objekte am Markt sind, sodass dieses Jahr wohl ein spürbar niedrigeres Transaktionsvolumen zu erwarten ist als in den Vorjahren. Perspektivisch zeichnet sich hier aber zusätzliches Angebot ab, und das Interesse der Investoren ist ohnehin vorhanden. Alles in allem blickt der Frankfurter Einzelhandel also in eine positive Zukunft, auch wenn die große Dynamik der vergangenen Jahre etwas nachlassen dürfte.   

Erstellt von Christoph Scharf, BNP Paribas