Dr. ZitelmannPB lud zum Pressefrühstück am heutigen Vormittag Vertreter von CBRE, Warburg-HIH Invest und IPH Centermanagement ein

Referierten und diskutierten beim Pressefrühstück der Dr. ZitelmannPB in Frankfurt (v.l.): Dr. Ludwig Vogel, Jan Dirk Poppinga und Peter Glöckner. Foto: HI-HEUTE

Im Einzelhandel gibt es drei Konstanten: zufriedene Eigentümer, zufriedene Mieter, zufriedene Kunden. Und selten im Jahr blickt die breitere Öffentlichkeit gebannter auf die Entwicklungen im Einzelhandel als jetzt, in der Vorweihnachtszeit. Denn allen ist klar: Der Handel spiegelt die wirtschaftliche Zufriedenheit der Bevölkerung – so wie jetzt eingekauft wird, so geht es den Menschen in Deutschland. Guter Grund also, zum Pressefrühstück zu laden, und so versammelte die Dr. ZitelmannPB. am heutigen Freitag drei Experten in Frankfurt: Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE, Peter Glöckner, Geschäftsführer der IPH Centermanagement und Dr. Ludwig Vogel, Managing Director Warburg-HIH Invest Retail Properties, um über Herausforderungen und Chancen von Einzelhandelsimmobilien zu diskutieren.

 

Wichtig war natürlich der Blick auf die aktuellen Zahlen und Entwicklungen. „Der deutsche Einzelhandel ist aktuell in einer robusten Verfassung“, sagte Peter Glöckner von IPH Centermanagement, gab aber dennoch keine Entwarnung. „In der Langzeitbetrachtung von 1995 bis 2015 hat der stationäre Einzelhandel real kein Wachstum verzeichnet.“ Bei einem jährlichen Zuwachs von einem Prozent werde der stationäre Handel bis 2025 stagnieren. „Der Onlinehandel verdoppelt im gleichen Zeitraum von 2016 bis 2025 seinen Marktanteil von ca. zehn auf 20 Prozent“, so Glöckner. Die Frage, die man sich daher stellen muss, ist, welche Konzepte man gemeinsam mit den Mietern entwickelt, um Kunden erfolgreich anzusprechen. Glöckner macht dabei zwei deutliche Trends aus – Reurbanisierung und Außer-Haus-Konsum. „Die Top-7-Städte wachsen alle, und das bringt die Lebensmittelkonzepte in die Innenstädte zurück. Das stelle viele Einkaufscenter naturgemäß vor Herausforderungen. „Die grüne Wiese verliert – um Kunden anzuziehen müssen also besondere Verkaufs- und Beratungskonzepte her. Stationäre Händler werden in Zukunft noch mehr online denken, dann werden sie vom Internet auch profitieren. Wer das mit Außer-Haus-Konsum kombiniert, wird weiterhin erfolgreich bleiben.“

Am Erfolg der Mieter ist auch Dr. Ludwig Vogel von HIH-Warburg interessiert, da davon letztlich auch die Investoren profitieren. „Mieterzufriedenheit bringt Stabilität“, sagte Vogel. „Wenn uns ein Fachmarktzentrum angeboten wird, fragen wir stets nach der Mieterzufriedenheit.“ Dafür hat Vogel konkrete Berechnungsmodelle, denn die Zufriedenheit des Mieters stehe in einem konkreten Verhältnis zum Umsatz. „Wir haben großes Interesse daran, dass die Mieter eine solide Rendite erwirtschaften. Ein Lebensmittel-Vollsortimenter zum Beispiel kann etwa vier Prozent seines Umsatzes als Mietquote vertragen“, sagte Vogel. „Gehen sieben Prozent des Umsatzes für die Miete weg, sollten beim Vermieter die Alarmsignale losgehen.“ Andererseits bietet die Kernanalyse für HIH-Warburg auch klare Vorteile. „Wenn nämlich die Miete nur zwei Prozent des Umsatzes schluckt, ist da womöglich noch Potenzial für eine Mieterhöhung.“ 

 

Und wie ist die Stimmung am Investmentmarkt? „Die Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien ist weiterhin sehr hoch – gebremst wird der Markt lediglich von der auch bei Einzelhandelsimmobilien vorherrschenden Produktknappheit“, sagt Jan Dirk Poppinga von CBRE. „Dies bedeutet, dass auch die Renditen weiterhin unter Druck sind. Bei 1A-Einzelhandelsimmobilien sind die Spitzenrenditen mittlerweile knapp über drei Prozent. Und auch Fach- und Supermärkte, die traditionell höhere Renditen ermöglichen, befinden sich mit ihren Spitzenrenditen bereits unterhalb der sechs Prozent“, so Poppinga weiter. Die Produktknappheit verändert auch das Investmentverhalten vieler Investoren. „Es gibt einen Fokus von Investoren auf Pakete von Stand-Alone-Lebensmittelmärkten und auf lebensmittelgeankerte Objekte, wie z.B. Nahversorgungszentren. Gleichzeitig gibt es einen Trend zur Modernisierung von Fachmarktzentren oder auch deren Aufwertung zu sogenannten Hybriden Malls“, erklärt Poppinga.

Dass die Schlacht um den Kunden jedes Jahr neu geführt werden muss, zeigt sich übrigens gerade jetzt vor Weihnachten in den großen Ballungszentren – Frankfurt, wo das Pressefrühstück stattfand, ist da musterbeispielhaft. Die Frankfurter Zeil hat sich derzeit in einer Galerie voller überdimensionaler Adventskalender verwandelt. Mit täglich wechselnden Rabattaktionen locken die großen Einzelhändler Kunden in die Geschäfte: Hier gibt es heute gibt es 20 Prozent auf Socken, da 15 Prozent auf Kosmetika. Das Gute daran: Die Läden animieren damit zum Bummeln und Einkaufen. Das Schlechte: Der Kunde gewöhnt sich an die ständigen Rabataktionen.

 

 

Erstellt von tmü