HI HEUTE-Exklusiv-Interview mit Research-Experte Olaf Petersen

Olaf Petersen verantwortet bei COMFORT als Geschäftsführer den Bereich Research & Consulting. Foto: COMFORT

Die Firma COMFORT feiert aktuell ihr 40-jähriges Bestehen. Anlass für HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller zu einem Interview. Im Gespräch mit Geschäftsführer Olaf Petersen, der den Research & Consulting-Bereich bei dem Düsseldorfer Einzelhandelsspezialisten verantwortet, erfuhren wir eine Menge interessanter Fakten über den Wandel im Handel. 

 

HI HEUTE: Herr Petersen, Sie sind selbst schon über 30 Jahre beruflich mit dem Einzelhandel beschäftigt und haben natürlich auch schon davor als Kunde die Geschäftswelt erlebt. Wie war das damals?

Olaf Petersen:Es war eine komplett andere Welt im Vergleich zu heute. 1979, im Gründungsjahr der COMFORT, wurden noch knapp zwei Drittel aller Einzelhandelsumsätze in Einbetriebsunternehmen getätigt. Filialisten gab es praktisch noch kaum. H&M, mit seiner konsequenten Vertikalisierung als Paradebeispiel der modernen Filialisierung, eröffnete erst 1980 seine erste Filiale in Deutschland. Die Betriebsform Fachmarkt steckte auch noch in den Kinderschuhen: Media Markt ging ein Jahr zuvor mit seinem ersten großflächigen Elektrofachmarkt in München an den Start. Es gab zu diesem Zeitpunkt in der geteilten Republik gerade einmal 60 Shopping Center – heute sind es knapp 500. Es war noch die große Zeit der Warenhäuser, als es noch vier Ketten – Karstadt, Kaufhof, Hertie und Horten – gab. 

HI HEUTE: Können Sie den gewaltigen Unterschied mal anhand von Zahlen deutlich machen?

Olaf Petersen:Im Zuge von Filialisierung und Vertikalisierung sowie der Etablierung zahlreicher neuer Fachmärkte und Shopping-Center ist die Einzelhandels-Verkaufsflächenausstattung der Bundesbürger erheblich angestiegen. Betrug die Einzelhandels-Verkaufsflächenausstattung der Bundesbürger in Westdeutschland 1979 noch pro Einwohner 0,82 Quadratmeter, so sind es heute 1,45. Parallel sind in diesem Zeitraum auch die Umsätze des Einzelhandels deutlich gestiegen – pro Einwohner um nominal über 170 %. Selbst ohne die zwischenzeitlichen Preissteigerungen beträgt das Umsatzplus pro Einwohner immer noch knapp zwei Drittel.

HI HEUTE: Als Sie dann Ende der Neunziger Jahre mit der Marktforschung begannen – damals ja auch noch an der Seite von Elisabeth Lange bei Prisma tätig waren –  wie sah da Ihre Arbeit aus? 

Olaf Petersen:Damals wie heute ging es um die Nachhaltigkeit von Standorten und Miete. Im Mittelpunkt stand vor allem unsere Bewertung dazu und zu den Umsätzen. Während es sich in den letzten Jahrzehnten dabei vor allem aber um Neuentwicklungen drehte –beispielsweise von Shopping Centern, die ja nach der Maueröffnung dann Hochkonjunktur hatten – sind es heute mehr Expertisenvor dem Hintergrund einer Neupositionierung und/oder Revitalisierung bestehender großer Handelsimmobilien. 

HI HEUTE: Mit Ihrem Einstieg bei COMFORT vor knapp zehn Jahren hat sich dann aber doch auch arbeitstechnisch einiges geändert, oder?

Olaf Petersen:Als ich hier anfing, war ich derjenige, der den Research-Bereich professionell aufbauen und entwickeln durfte. Während früher der Blick als Marktforscher hinsichtlich möglicher Mietereher theoretischer Natur war, berücksichtigt die COMFORT-Expertise als großer erfolgreicher Einzelhandelsmakler auch die konkrete Mieternachfrage und aktuelle Markterfahrungen. So können ganz andere Einschätzungen bei anstehenden Ankäufen oder Objekt-Weiterentwicklungengegeben werden, beispielsweise wer wirklich sucht bzw. was an Mieten faktisch bezahlt wird bzw. erzielt werden kann.

HI HEUTE: Wie sehen Sie den Einzelhandelsmarkt aktuell?

Olaf Petersen:Der stationäre Einzelhandel befindet sich im größten Strukturwandel seit Einführung der Selbstbedienung in den 60er Jahren und gerät in vielen Nonfood-Bereichen massiv unter Umsatz- und Margendruck. Für die Hauptmieter und früheren Zugpferde der Einkaufsstraßen, dem Modehandel, ist das Mietniveau häufig nicht mehr realisierbar und der Anteil der Textiliten an den Mietabschlüssen sinkt deutlich. Die gebrochene Dominanz der Modebranche und der damit einhergehende Rückgang der Nachfrage an Ladenlokalen ist die Chance der Fußgängerzonen, einen Teil der früheren Branchenvielfalt zurückzugewinnen.  

Gastronomieunternehmen, die traditionell wesentlich weniger Miete bezahlen können, drängen seit drei Jahren wieder verstärkt in die zentralen Bereiche der Innenstädte und sogar Branchen wie der Einrichtungshandelmelden sich in den Innenstädten zurück. 

HI HEUTE: Und in der Zukunft?

Olaf Petersen:Das fortlaufende Verkaufsflächenwachstum ist zu Ende. Die nächsten Jahre stehen im Zeichen der Konsolidierung . Aber auch in Zukunft werden die im Wandel befindlichen Innenstädte unverzichtbar bleiben: als jene zentralen urbanen Erlebnisräume, die neben Shopping und Gastronomie auch durch andere Bereiche wie u.a. Arbeit, Kommunikation sowie Architektur, Kultur und als soziale Treffpunkte weit mehr zu bieten haben.  Entsprechend werden Toplagen in Top-Städten auch nachhaltig nie größeren Leerstand aufweisen. Die Zentralität dieser Lagen wird zukünftig neben Shopping und Essen gehen verstärkt auch durch andere Nutzungen wie Büro, Entertainment, Wohnen oder Hotel übersetzt. 

HI HEUTE: Was heißt das für die Mieten?

Olaf Petersen:Die Einkaufslagen werden sich verkürzen und die Mieten vor allem in den Randbereichen deutlich sinken. In den 1A-Lagen der Top-Städte jedoch suchen die Retailer die Darstellungskraft des Stores - vor allem der Fassade und die Erlebbarkeit des Sortiments -als Flagship für ihre Marke. Dieses Branding ist auch für den erfolgreichen Online-Vertrieb notwendig. 

Ich sehe miettechnisch die Zukunft nicht pessimistisch. Nach Abschluss einer gewissen Begradigungsphase wird eine neueMieter- und Nutzungsvielfalt die Mieten kontinuierlich wieder nach oben bringen. Mehr periodische Anbieter, mehr Gastro und Hartwaren, aber auch neue internationale Mieter und andere Nutzungsarten werden dafür sorgen. Das sehe ich im Übrigen auch für gute Shopping-Center so.

HI HEUTE: Sehen Sie in der Zukunft ein mögliches Clustering von Handel auf uns zukommen? 

 

Olaf Petersen: Nein, das glaube ich eher nicht. Innenstadtbereiche mit Blick auf Handelsangebote thematisch zu bündeln, wie beispielsweise zu Großthemen wie Entertainment, Mode oder Wohnen mag in Einzelfällen denkbar sein, aber ich denk der Trend geht eher in Richtung Mischnutzung und Quartiersbildung, wie wir sie in den letzten Jahren haben aufkommen sehen. Eine Angebotskombination hinsichtlich Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit in einem kompakten zentral gelegenen Raum ist für viele Menschen äußerst attraktiv. 

HI HEUTE: Abschließende Frage: Wie wird COMFORT das 40-jährige Firmenbestehen feiern?

Olaf Petersen: Eine große externe Feier wird es nicht geben, vielleicht dann beim 50sten Geburtstag. Aber wir haben für die EXPO REAL etwas Besonders an unserem Messestandgeplant. Das wirdaber noch nicht verraten.

Erstellt von Thorsten Müller