Der exklusive Gastbeitrag

Mario Schüttauf, Managing Director der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

Foto: Commerz Real

Kaufhäuser sorgen mit ihrer ganz eigenen Erlebniswelt für eine hohe Kundenfrequenz. Doch das Aufkommen des Online-Handels hat der Anziehungskraft dieses Innenstadt-Magneten zugesetzt. Mit der Kaufkanalverschiebung weg vom stationären Handel und hin zum Konsum per Mausklick, bleiben immer mehr Kunden fern.

Besonders stark davon betroffen sind oft die Obergeschosse großer zentrumsnaher Handelsimmobilien, wo die jeweiligen Verkaufsflächen seit Jahren immer weniger Besucher verzeichnen und zunehmend Leerstände entstehen. Das wiederum führt zu einer noch geringeren Kunden-Frequenz und zu noch mehr leeren Verkaufsflächen. Die Folge: ein Kaskaden-Effekt, bei dem ehemals stark frequentierte Kaufhäuser nach und nach verwaisen, was sich letztlich auch auf die Attraktivität der Innenstadtlagen überträgt und zudem andere umliegende Läden in Mitleidenschaft zieht.

Am Beispiel des Modehandels lassen sich einige Etappen dieser Entwicklung gut nachzeichnen: Studien zufolge wird der Umsatz dieser Branche im Jahr 2030 zu gleichen Teilen auf Online und stationäre Geschäfte entfallen, während das Verhältnis aktuell noch bei etwa drei Viertel zu einem Viertel zugunsten des Vor-Ort-Handels ist.
Handelsexperten erwarten, dass die Flächen für den Modehandel bis 2030 um rund 50 Prozent reduziert werden, wobei diese Verkleinerung am stärksten Kaufhäuser und mehrgeschossige Formate treffen wird .

Potenziale identifizieren, innovative Geschäftsmodelle unterstützen, neue Perspektiven schaffen
Um dem Trend hin zu immer mehr Leerstand speziell auch von Obergeschossen entgegenzuwirken, müssen das Einkaufen noch stärker als Erlebnis verstanden und Konzepte entsprechend umgesetzt werden, vom ersten bis zum letzten Stockwerk. Der Wettbewerb zu Online-Shops muss aktiv angenommen werden – mit dem Mehr an Möglichkeiten, das der stationäre Handel im Gegensatz zum E-Commerce bietet:

• Multifunktion und Multi-Purpose schaffen Mehrwert: Viele große Handelsimmobilien besitzen ein beträchtliches Wandlungspotenzial, das weg vom klassischen Einkaufszentrum und hin zu einem Service- und Entertainment-Center führen kann. Als eine Art Blaupause könnten hierfür Fachmarktzentren dienen. Dort finden sich neben einem Discounter/Supermarkt auch ergänzende Dienstleistungen wie Drogerien, Friseursalons oder auch Brief- und Packstationen. Überträgt man diese Form der multi-funktionalen Nutzung auf eine Handelsimmobilie in Innenstadtlage, lassen sich neue Perspektiven schaffen und Potenziale heben.

• Feel-Good-Flächen erschaffen: Gerade das Obergeschoss mit seinen kurzen Wegen zu Dachterrassen und Dachflächen kann das „Eingangstor“ zu einem exklusiven Gastronomieangebot, zu Indoor-Spielplätzen und Fitness-Centern mit Skyline- und anderem attraktiven Ausblick sein. Vor allem an Business-lastigen Standorten führt diese neue Aufenthaltsqualität zur Aufwertung von Obergeschossen. Hinzu kommt, dass bei modernen Nutzungskonzepte auch die Installation von Photovoltaik-Modulen auf Dachflächen integrieren werden kann – ein wichtiger Beitrag zur Nachhaltigkeit dieser Gebäude. Das gilt auch für Gärten, die als grüne Erholungs-Oasen auf Dachterrassen gleichzeitig einen Beitrag zur Verbesserung des Stadtklimas leisten.

• Healing Architecture und Gesundheitszentren bilden eine symbiotische Beziehung: Wenn sich Architektur und Atmosphäre in allen Stockwerken positiv auf das psychische und physische Wohlbefinden auswirken und (nicht nur Shopping-bedingte) Stressfaktoren senken, wird der Aufenthalt in einem Shopping-Center sowohl angenehmer wie wahrscheinlich auch länger ausfallen. Dort angesiedelte Gesundheitszentren mit (Fach-)Arztpraxen, Therapieräumen und Sanitätshäusern bilden fast schon eine symbiotische Beziehung mit der „Healing Architecture“ und verkürzen die Wege für Patienten. Liegt die Handelsimmobilie zudem noch verkehrsgünstig und/oder in Innenstadtlage, zieht sie sowohl die Menschen aus der näheren Umgebung wie auch Patienten und Besucher aus anderen Städten an. Das wiederum eröffnet den Gesundheitsdienstleistern einen viel größeren Patientenstamm.

Zukunftsweisende Neuausrichtungen sind gefragt: Nutzungsmischung schafft Raum für Innovation
Im „Forum City Mülheim“, einem Einkaufszentrum in unmittelbarer Nachbarschaft zum Mülheimer Hauptbahnhof, setzen wir von Commerz Real genau dieses spannende Wandlungspotenzial frei. Denn dort entsteht im ersten Obergeschoss das „Forum Medikum“. Dieses moderne und großflächige Gesundheitszentrum wird der neue Standort für unter anderem (Fach-)Arztpraxen, Krankenkassen und einem Fitness-Studio. Im Erd- und Sockelgeschoss befinden sich weiterhin Handelsflächen. Somit können Besucher Einkaufen, Shoppen und Gesundheit bequem miteinander verbinden, fußläufig zur Mülheimer Innenstadt.

Ein ähnliches Konzept verfolgen wir bei den Regensburg Arcaden. Auch hier soll das Obergeschoss eine „Revitalisierung“ seines beachtlichen Potenzials erfahren. Neben Wohnungen soll dort nämlich auch ein Gesundheits-Cluster entstehen.
Insgesamt betrachtet, bieten ausbleibende Handelsmieter die Chance auf eine zukunftsfähige Neupositionierung. Das gilt für Obergeschosse im Speziellen ebenso wie für Einkaufszentren im Allgemeinen. Mit flexible Mietstrukturen und -konditionen und nicht zuletzt auch mit Investitionen in modernste technische Standards, können verlässliche, zukunftsfähige Mieter gewonnen werden. Ob dies Gesundheitszentren, Pop-up-Stores oder das stark wachsende Segment der urbanen City Logistik sind, ist immer auch standort- und gebäudeabhängig. Entscheidend ist aber vor allem die Nähe zu Markt und Mietern und die Entschlossenheit, durch alternative und flexible Flächennutzungen zukunftsfähige Nutzungskonzepte zu schaffen.

ZUR PERSON:

Mario Schüttauf ist Managing Director der Commerz Real Investmentgesellschaft mbH und Manager des Offenen Immobilien Fonds hausInvest.