Der exklusive Gastbeitrag

Marcus Eggers, Geschäftsführer der IPH Centermanagement GmbH

Foto: IPH

Im Rahmen unseres vor wenigen Wochen erschienenen Digitalmagazins „What's new in 2026?“ schrieb Marcus Eggers, Geschäftsführer der IPH Centermanagement GmbH, einen Expertenbeitrag. Darin geht es um die Zukunft der Shopping Center und was sie jetzt brauchen. Für ihn komme es besonders auf fünf Aspekte an.  

Gut gelegene Shopping Center mit zukunftsstarkem Konzept setzen sich in einer Zeit zunehmender Polarisierungen durch. Dafür braucht es klare Entscheidungen im Center Management. Fünf Aspekte sind besonders wichtig.

Erstens: Starke Marken müssen zurück auf die Fläche. Das gilt auch für Fashion

Manche Center haben an Strahlkraft verloren, weil genau jene Marken weggefallen sind, die früher Besucherströme gesichert haben. Dabei sind attraktive Sortimente und starke Brands nach wie vor der wichtigste Frequenzbringer. Nicht zu unterschätzen: Mode bleibt ein Magnet. Wer bestehen will, braucht Marken, die Begehrlichkeit erzeugen: international, national oder lokal, aber immer profilierend.

Zweitens: Mutige Pilotprojekte sind besser als altbackene Erfolgsrezepte

Die Zeit der Blaupausen ist vorbei. Standorte unterscheiden sich stärker denn je, und Erfolgsmodelle lassen sich kaum übertragen. Zukunftsfähig ist das Konzept, das exakt zum Standort passt, auch wenn es womöglich wenig Referenzen gibt: ungewöhnliche Flächenkombinationen, die aber Bedarfslücken am Standort decken – oder auch hybride Formate (siehe Seite 22). Center, die experimentieren, entwickeln sich weiter. Wer nur bewahren will, verliert den Anschluss.

Drittens: Jeder Quadratmeter braucht eine Begründung 

Shopping Center können sich das alte Denken in „vermietet oder leerstehend“ nicht mehr leisten. Entscheidend ist, welche Aufgabe eine Fläche erfüllt: Bringt sie Frequenz? Erhöht sie Aufenthaltsqualität? Erreicht sie neue Zielgruppen? Ob Sportfläche, medizinisches Angebot, Erlebnisgastronomie, Pop-up oder Community-Format, relevant ist nicht die Nutzung selbst, sondern ihre Wirkung. Fläche wird zum strategischen Instrument und muss kuratiert werden. 

Viertens: Center müssen geführt, nicht durchverwaltet werden.

Die Rolle des Center-Managers wandelt sich radikal, Anforderungen an das operative Management steigen. Erfolg entsteht dadurch, dass der Center Manager präsent ist, Probleme löst, mit Mietern aktiv zusammenarbeitet, Daten konsequent nutzt und Entscheidungen umsetzt. Center-Management ähnelt heute eher Hospitality oder Eventbetrieb als klassischer Verwaltung. 

Fünftens: Shopping Center müssen wieder Orte werden 

Ein Center muss mehr sein als ein Gebäudekomplex. Architektur, Markenmix, Licht, Wegeführung, Gastronomie und Aufenthaltsqualität ergeben im Zusammenspiel eine Identität. Menschen kommen nicht wegen der Fläche, sondern wegen des Ortes. Center, die ein identitätsstiftendes Erlebnis bieten, gewinnen. 

Was folgt daraus? 

Die Zukunft der Shopping Center wird nicht an den Quadratmetern entschieden, sondern an der Fähigkeit, aus ihnen ein Erlebnis zu machen. Das wiederum erfordert ein nahtloses Zusammenspiel aus Konzeptarbeit, strategischem Weitblick und operativer Exzellenz.