Der exklusive Gastbeitrag

Sascha Storm, Head of Expansion & Portfoliomanagement bei der Seybold GmbH

Foto: Seybold

Ladenschließungen sind leider weiter an der Tagesordnung.

Die Zahl der Geschäfte in Deutschland sinkt und könnte bald unter 300.000 fallen. Haupttreiber ist die seit Jahren rückläufige Nachfrage im stationären Einzelhandel. Doch wie stark einzelne Standorte davon betroffen sind, hängt zunehmend von einem zweiten Faktor ab: der Flexibilität der Mietmodelle. Welche Ansätze hier gegensteuern können, erläutert Sascha Storm, Head of Expansion & Portfoliomanagement bei der Seybold GmbH.

Dass die Zahl der Geschäfte in Deutschland weiter zurückgeht, ist kaum zu bestreiten. Der stationäre Einzelhandel dünnt spürbar aus. Nach Schätzungen des Handelsverbands Deutschland HDE dürfte die Zahl der Läden bereits in diesem Jahr unter die Marke von 300.000 fallen. Diese Entwicklung deckt sich mit dem, was Marktteilnehmer seit Jahren beobachten: sinkende Frequenzen, steigende Kosten und anhaltender struktureller Druck durch den Onlinehandel.

Sechs Jahre Dauerkrise

Der stationäre Einzelhandel hatte in den vergangenen Jahren kaum die Möglichkeit, sich strukturell zu stabilisieren. Pandemie, Lieferkettenprobleme, Energiekrise und geopolitische Spannungen haben wie ein Brandbeschleuniger gewirkt. Geschäftsmodelle, die bereits vor 2020 unter Druck standen, wurden endgültig aus dem Markt gedrängt. Entscheidend ist aber, wie Märkte auf diesen Nachfragerückgang reagieren können – und genau hier zeigen sich zunehmende Unterschiede.

Der Rückgang trifft nicht alle Lagen gleich

Zu kurz greift die Annahme, es handle sich um einen gleichmäßigen Rückzug über alle Lagen hinweg. Tatsächlich zeigt sich eine klare Verschiebung innerhalb des Marktes. Während Toplagen in Metropolen und wirtschaftsstarken Mittelstädten stabil bleiben und teilweise sogar weiter nachgefragt sind – etwa die Königsstraße in Stuttgart, die Kaufingerstraße in München oder die Zeil in Frankfurt – geraten B- und insbesondere C-Lagen zunehmend unter Druck. Die entscheidende Frage ist daher nicht mehr, wie viele Läden schließen, sondern wo sich der Rückgang konzentriert und welche Standorte künftig überhaupt noch tragfähig sind.

Survival of the fittest – das eigentliche Spannungsfeld liegt im Mietmodell

Schwache Konzepte verschwinden schneller, während stabile Player selektiv expandieren oder konsolidieren. Der Markt sortiert sich – allerdings nicht gleichmäßig. In A-Lagen konkurrieren Retailer weiterhin um die besten Flächen und akzeptieren entsprechend hohe Mieten. In B- und C-Lagen dagegen gehen Frequenz und Nachfrage strukturell zurück – mit direkten Folgen für beide Seiten.

Das zentrale Problem liegt dabei im Ungleichgewicht zwischen wirtschaftlicher Realität und Mietstruktur. Viele Mietverträge in B-Lagen basieren weiterhin auf Annahmen stabiler Umsätze und verlässlicher Frequenzen. In der Praxis sieht das anders aus: Ein Händler, der heute in einer durchschnittlichen Innenstadtlage einen Standort betreibt, muss mit deutlich volatileren Umsätzen rechnen – etwa durch wetterabhängige Frequenz, verändertes Konsumverhalten oder kurzfristige Nachfrageeinbrüche. Die Miete bleibt jedoch konstant – unabhängig davon, ob ein Monat gut oder schlecht läuft. Während sich Wareneinsatz, Personal und Marketing zumindest teilweise anpassen lassen, bleibt die Miete der größte Fixkostenblock – und damit das zentrale Risiko.

Besonders sichtbar wird das bei Nachvermietungen oder neuen Konzepten. Flächen stehen leer, obwohl grundsätzlich Interesse besteht – etwa von Gastronomiekonzepten, Pop-up-Stores oder lokalen Anbietern. Doch wenn langfristige Verträge, starre Indexierungen oder hohe Einstiegsmieten gefordert werden, rechnen sich diese Konzepte schlicht nicht mehr. Gleichzeitig bleiben bestehende Mieter oft länger als wirtschaftlich sinnvoll, weil ein Standort zwar schwach, aber ein Ausstieg kurzfristig noch teurer ist. Das Ergebnis ist ein Markt, in dem sich Flächen weder schnell genug anpassen noch neu beleben können – nicht, weil die Nachfrage komplett fehlt, sondern weil die Rahmenbedingungen nicht mehr zur Realität passen. Gerade größere, institutionelle Eigentümer agieren häufig zu starr bei Mietpreisen, Laufzeiten und Indexierungen.

Dort, wo diese Flexibilität gegeben ist, zeigt sich, dass es auch anders funktioniert. Angepasste Mieten, variable Vertragsmodelle oder gezielte Incentives schaffen Spielräume, in denen sich Flächen wieder entwickeln können. Der entscheidende Hebel liegt damit nicht allein im Preis, sondern in der Bereitschaft, Risiken und Chancen neu zu verteilen.