Der exklusive Gastbeitrag

Benjamin Schrödel (PwC)

Foto: PwC

Warenhäuser, einst zentrale Anziehungspunkte in den deutschen Innenstädten, haben durch den Aufstieg des Fachhandels, der Shopping Center und des Online-Handels an Bedeutung verloren. In allen Stadtgrößen haben die Schließungswellen der letzten Jahre zu einer Vielzahl leerstehender Gebäude geführt, deren Zukunft ungewiss ist.

Vor diesem Hintergrund rückt erneut die Frage nach einer sinnvollen Nachnutzung für die enormen Baukörper in den Fokus. Das große öffentliche Interesse aufgrund der zentralen Standorte der Gebäude innerhalb vieler Innenstädte stellt nur einen Grund für die hohe Relevanz einer zeitnahen Nachnutzung dar. Insbesondere in kleineren Städten haben die Warenhäuser den umliegenden Einzelhandel langfristig beeinflusst und eine Schließung der Warenhäuser wirkt sich zwangsläufig negativ auf die Attraktivität der Innenstädte aus.

Ehemalige Warenhäuser könnten grundsätzlich auch ohne bauliche Veränderungen weitergenutzt werden. Aufgrund ihrer Ausrichtung auf einen einzigen Betreiber und der hohen Betriebskosten hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass die direkte Nachvermietung ohne Umbau wirtschaftlich wenig attraktiv ist. Daher sind in den allermeisten Fällen bauliche Veränderungen notwendig, um die Flächen zu teilen und wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Umnutzungen in Mixed-Use-Immobilien sind dabei die erfolgreichste Lösung. Hierbei werden verschiedene Nutzungen wie beispielsweise Büros, Ein-zelhandel, Wohnen, Gastronomie, Hotels, Senioren sowie die öffentliche Nutzung (z.B. Gericht, Schulen, Bibliotheken, Vereine) in einem Objekt kombiniert. Neben den wirtschaftlichen Argumenten für Mixed-Use-Nutzung sind die gesteigerte Nutzungsattraktivität für Bürgerinnen und Bürger sowie die höhere Resilienz (durch reduziertes Mietausfallrisiko) gute Argumente.
Neben der architektonischen und rechtlichen Machbarkeit ist insbesondere die Wirtschaftlichkeit einer Umwandlung hoch relevant. Ist das Projekt wirtschaftlich tragfähig mit zukünftigem Mietermix? Wie hoch sind erforderliche Investitionskosten? Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer A-Stadt fallen deutlich anders aus als die einer D-Stadt. Wie groß sind daher regionale Unterschiede im Hinblick auf erzielbare Mieten?

Mit dem Ziel, diese Fragen zu beantworten, wurden im Rahmen einer PwC-Studie alle 37 Warenhäuser der Schließungswelle Juni 2023 und Januar 2024 anhand der Residualwertmethode betrachtet. Ziel war hierbei die Ableitung durchschnittlicher Investitionskosten, welche aufzeigt, wie viel Kapital für den Erwerb der ehemaligen Kaufhäuser maximal aufgewendet werden könnte, sodass das Projekt noch rentabel ist, unter Berücksichtigung der jeweiligen Mietniveaus je Stadtgröße.
Im Fokus lag zunächst die Ermittlung des potenziellen Marktwertes anhand marktüblicher Mieten sowie Vervielfältiger der umgenutzten Immobilie und erforderlicher Investitionskosten sowie im weiteren maximal tragbare Erwerbskosten.
Die Flächen wurden modellhaft auf unterschiedliche Mixed-Use Nutzungsarten aufgeteilt: Einzelhandel (34,7 %), Büro/Öffentliche Nutzung (22,2 %), Wohnen (17,4 %), Gastronomie (11,8 %) sowie Hotel (9,7 %) und Senioren (4,2 %).
Die Erkenntnisse der Analyse lassen sich wie folgt zusammenfassen: Für die Realisierung der verschiedenen neuen Nutzungen wie Wohnen und Büro/öffentliche Nutzung sind strukturelle Umbaumaßnahmen erforderlich, um unter anderem eine arbeitsrechtlich zulässige natürliche Belichtung und Belüftung der Räume zu gewährleisten. Ferner sind Anforderungen an den Brandschutz, die Barrierefreiheit sowie die Energieeffizienz zu berücksichtigen. Aufgrund dieser bautechnischen Komplexität sind für die Umnutzung signifikante Investitionsvolumina erforderlich. Die Kosten inkludieren neben den reinen Baukosten die Kosten zur Finanzierung des Ankaufs sowie des Umbaus, Transaktionskosten sowie den Entwicklergewinn. Die Baukosten inklusive Nebenkosten belaufen sich nach detaillierter Analyse auf 2.400 bis 3.700 Euro/qm je Bruttogrundfläche (BGF).

Nach Ermittlung der Residuen der betrachteten Standorte ergibt sich eine breite Spanne der Ergebnisse von -1.980 bis 3.530 Euro/qm BGF. Negative Residuen ergeben sich aus einer höheren Summe der erforderlichen Baukosten im Vergleich zu den erzielbaren Einnahmen. Die Berechnungen zeigen, dass die Umnutzung in den guten Lagen der deutschen Metropolen bzw. Oberzentren (zumeist A- und B-Standorte), trotz der hohen Baukosten, aufgrund der vergleichsweise hohen erzielbaren Marktmieten überwiegend wirtschaftlich ist. Das abgeleitete Residuum befindet sich auf vergleichbarem Niveau mit bisherigen Warenhaus-Transaktionen und kann daher als plausibel erachtet werden. In den wirtschaftlich starken Metropolregionen sind die Residuen höher als an den anderen Standorten. Der Kaufpreis von Warenhaus-Immobilien in den Jahren 2022 bis 2024 bewegt sich in einer Spanne von 560 bis 1.950 Euro/qm und beträgt im Durchschnitt 1.240 Euro/qm.
Die Analysen haben ebenfalls gezeigt, dass in den kleineren Städten (C- und D-Standorte) die wirtschaftliche Ertragskraft (aus Mietansätzen für Mischnutzung) der umgenutzten Gebäude nicht ausreicht, um die hohen Baukosten für die Umnutzung zu erwirtschaften. Somit ist das angenommene Nutzungskonzept nicht an allen Standorten wirtschaftlich attraktiv. An einfachen Standorten ist daher eine detaillierte Betrachtung durch beispielsweise die Anpassung des Nutzungsmixes an die lokalen Gegebenheiten zwingend erforderlich.

In kleineren Städten nehmen die Warenhäuser auf städtebaulicher und sozialer Ebene eine besonders große Bedeutung ein. Die Mixed-Use-Lösung ist auch hier eine bereichernde Nachnutzung, welche sich allerdings wirtschaftlich zumeist nicht selbst trägt. Die Konsequenz ist, dass primär wirtschaftlich orientierte Investoren an diesen Standorten nicht investieren können. Hieraus resultiert die Notwendigkeit der finanziellen Unterstützung der Gemeinden wie etwa durch den Ankauf der Grundstücke oder durch Baukostenzuschüsse. Dies ist aber politisch abzuwägen, da öffentliche Gelder eingesetzt werden müssen. Die Spanne der Baukosten an den C- und D-Standorten beträgt, abhängig von der Größe der Immobilie und den regionalen Baukostenunterschieden, mindestens 32 bis 125 Mio. Euro. Die frühzeitige Aufnahme der Diskussion aller Beteiligten ist essenziell.

ZUR PERSON:

Benjamin Schrödl ist Partner bei PwC Deutschland im Bereich M&A. Seit 16 Jahren berät er namhafte deutsche und internationale Mandanten aus verschiedenen Branchen im Rahmen von Transaktionen und Immobilienprojekten.