Der exklusive Gastbeitrag

Rüdiger Schwarz, Leiter Asset Management für Deutschland, Österreich und die Niederlande bei PGIM

Foto: PGIM

Fachmarktzentren mit einem starken Lebensmittel-Anker bieten derzeit ein spannendes Investmentumfeld, insbesondere für Anleger mit einem Fokus auf Stabilität. Diese Immobilienklasse zeichnet sich durch sichere und kontinuierliche Einnahmeströme aus, die von etablierten Mietern wie Supermärkten, Discountern und Drogerien getragen werden. Die derzeitige Marktlage – mit einer vergleichsweise geringen Käufer-Konkurrenz und erfolgter Bodenbildung bei den Bewertungen – schafft besonders attraktive Einstiegsmöglichkeiten mit Renditen, die je nach Lage und Objektqualität spürbar über den Finanzierungskosten liegen. Lebensmitteleinzelhandel (LEH) geankerte Immobilien sind dabei weniger ein Wachstumssektor, sondern eine Cashflow-orientierte Assetklasse.

Die defensive Natur dieser Investments macht sie auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten attraktiv und ist daher insbesondere interessant in der frühen Phase eines Investment Zyklus - in dem wir uns aktuell befinden. Es wird daher erwartet, dass die Nachfrage der Investoren in dieser Anlageklasse aufgrund der starken Marktfundamente und der Cashflow-Sicherheit steigen wird. Konkret für unsere Strategien sind solche Immobilien etwa eine ausgezeichnete Beimischung, weil sie einen überdurchschnittlichen Beitrag zur Ausschüttungsrendite erwirtschaften.

Geografische und sektorale Präferenzen

Das meiste Potenzial sehen wir in wirtschaftlich starken Regionen Deutschlands mit hoher Nachfrage und stabilen demografischen Bedingungen. Beim Blick auf die Landkarte könnte man fast von einer „kaufkraftstarken Banane“ sprechen, die sich von Nordrhein-Westfalen über Hessen, Baden-Württemberg bis nach Bayern erstreckt.

In den Fachmarktzentren selbst wird besonders auf eine ausgewogene Mischung der Nutzungsarten geachtet. Wir sehen einen Anteil von mindestens 70 % aus den Bereichen LEH bzw. FMCG („fast moving consumer goods“) als attraktiv  an. Die Lebensmittelhändler als strategischer Anker gelten dabei aufgrund der hohen Bonität und Stabilität als verlässliche Mieter. Ergänzt werden sie durch Drogerien, Modegeschäfte und kleinere Non-Food-Händler. Gerade diese Mischung ist langfristig sowohl für die Betreiber als auch für die Anleger von Vorteil ist, da sie stabile Umsätze ermöglicht. Einzelhändler sind ihren etablierten Standorten üblicherweise sehr treu, nicht zuletzt mit Blick auf eine mögliche Expansion der Mitbewerber. Dies schafft die Basis für langfristige Mietverträge und bietet die Möglichkeit, das Investment zu stabilisieren. Zudem ist die Vergabe von neuem Baurecht für die Ansiedlung von LEH durch die Kommunen in den vergangenen Jahren deutlich restriktiver behandelt worden.  

Die Attraktivität eines starken LEH-Ankers basiert unter anderem darauf, dass der Lebensmitteleinzelhandel trotz des E-Commerce-Booms bislang eine sichere Säule für Fachmarktzentren geblieben ist. Der Onlineanteil ist in diesem Segment mit etwa 2,5 % in Deutschland noch immer äußerst gering. Verbraucher bevorzugen weiterhin den stationären Handel, besonders wenn es um frische Produkte wie Obst, Gemüse oder Fleisch geht.

ESG und Modernisierungsprojekte als Wachstumstreiber

Wertsteigerungspotenzial gibt es unter anderem im Bereich ESG. Modernisierungsprojekte verbessern nicht nur die Energieeffizienz der Objekte, sondern steigern auch deren Attraktivität für Mieter und Investoren. Maßnahmen wie die Integration moderner Energiesysteme, nachhaltiger Bauweisen und effizienter Flächenlayouts können in Zusammenarbeit realisiert werden. So profitieren beide Seiten: Mieter erhalten modernisierte und energieeffiziente Flächen, während Vermieter im Gegenzug für ihr Investment längere Mietverträge und stabilere Einnahmen erzielen.

Ausblick und Wachstumsziele

2025 planen wir, die Investitionen in Fachmarktzentren opportunistisch weiter auszubauen. Nach dem Erwerb eines Portfolios von vier Objekten in Bayern im Vorjahr ist für dieses Jahr ein Investitionsziel von 100 Millionen Euro oder mehr denkbar. Diese Mittel sollen in Immobilien fließen, die bereits stabilisiert sind oder ein klar definiertes Entwicklungspotenzial bieten. Besondere Priorität wird auf Objekte gelegt, die langfristig stabile Renditen versprechen.

Fazit

In einem volatilen Immobilienmarkt bieten Fachmarktzentren eine vergleichsweise risikoarme und ertragreiche Investitionsmöglichkeit. Die Kombination aus geografischer Diversifikation, ESG-Fokus und Modernisierung macht diese Immobilienklasse besonders interessant. Mit einem klaren Blick auf langfristige Stabilität und einer flexiblen Investitionsstrategie sind Anleger gut positioniert, um von den Chancen des Marktzyklus zu profitieren.