Der exklusive Gastbeitrag

Dr. Rainer Burbulla und Johanna Westermeyer

Foto-Montage: Langguth & Burbulla / HI HEUTE

Im Transaktionsgeschäft sind in jüngerer Zeit erste Anzeichen einer „Wiederbelebung“ zu verspüren. Von daher kommt auch „alten“ Rechtsinstituten eine neue Bedeutung zu. Dies gilt namentlich für Mietgarantien. Denn nicht selten ist es so, dass bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages (noch) nicht alle Flächen in dem zu errichtenden Gebäude (Projektentwicklung) bzw. in einem Bestandsgebäude vermietet sind. Einem Käufer kommt es indes bei Abschluss des Kaufvertrages vorrangig darauf an, dass die Immobilie möglichst vollständig, langfristig und am besten an bonitätsstarke Mieter vermietet ist. Möchte der Projektentwickler bzw. Bestandshalter eine (Gewerbe-)Immobilie veräußern und kann er seine Kaufpreisvorstellungen nicht durch Mietverträge belegen, muss er entweder Kaufpreisabschläge hinnehmen oder mittelfristig das Vermietungsrisiko selbst abdecken. In letzterem Fall übernimmt er dann eine Mietgarantie.

Verschiedene Arten von Mietgarantien 

In der Praxis werden unterschiedliche Mietgarantien verwandt:

• Mietgarantie: Die umfassende Mietgarantie beinhaltet eine „Mieteingangs- oder Mietzahlungsgarantie“ für Mieterträge und gegen Mietausfälle. Bei ihr garantiert der Mietgarant im Rahmen eines selbstständigen Garantieversprechens, monatliche oder jährliche Miet- und (ggf.) Nebeneinkünfte für die Garantimietflächen zu zahlen, unabhängig davon, ob diese vermietet sind oder nicht. Die umfassende Mietgarantie schützt den Käufer damit vor Miet- und Mieterausfällen und sichert ihn vor allem auch bei einer Insolvenz des Mieters ab.
• Formulierungsbeispiel:

1. Der Verkäufer garantiert dem Käufer im Rahmen eines selbstständigen Garantieversprechens eine monatliche Miete in Höhe von mindestens … Euro Kaltmiete pro m² Mietfläche, insgesamt also mindestens … Euro, zzgl. der auf den Mieter umlegbaren Betriebs- und Nebenkosten, mindestens jedoch … Euro pro m² (Garantiemiete). Die Garantiemiete umfasst auch Mietausfälle, die durch eine etwaige Zahlungsunfähigkeit des Mieters eintreten.

2.    Der Käufer ist verpflichtet, seine Ansprüche gegen den Mieter auf Zahlung der Mietrückstände und auf Schadensersatz an den Verkäufer in Höhe der vom Verkäufer tatsächlich erstatteten Beträge abzutreten.

3.    Bei der Berechnung der Mietgarantieflächen sind die Nettogrundflächen gemäß DIN 277 zugrunde zu legen.

• Vermietungsgarantie: Bei der Vermietungsgarantie steht der Mietgarant demgegenüber lediglich dafür ein, dass die Mietflächen durchgehend in der vereinbarten Miethöhe an einen geeigneten Mieter vermietet sind. Die Zahlungswilligkeit und Zahlungsfähigkeit des Mieters garantiert der Mietgarant gerade nicht.
• Formulierungsbeispiel:

1.    Der Verkäufer garantiert dem Käufer im Rahmen eines selbstständigen Garantieversprechens im Zusammenhang mit den vermietbaren Flächen (Mietgarantieflächen) deren Vermietung (Vermietungsgarantie).

2.    Die Vermietungsgarantie des Verkäufers wird im Garantiefall erfüllt durch Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von … Euro sowie durch Ausgleich etwaiger auf die Mietgarantieflächen anfallender Betriebs- und Nebenkosten (Garantiemiete).

• Erstvermietungsgarantie: Die Erstvermietungsgarantie bietet die schwächste Form der Absicherung eines Käufers. Sie stellt sicher, dass die Garantiemietflächen tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt vermietet sind. Der Mietgarant schuldet die Garantiemiete also nur, soweit und solange eine Erstvermietung nicht erfolgt ist. Ist eine Erstvermietung erfolgt und kommt es danach etwa durch Kündigung, Auszug oder durch Insolvenz des Mieters zu Mietausfällen, greift die Erstvermietungsgarantie nicht.
• Formulierungsbeispiel:

1.    Der Verkäufer garantiert dem Käufer im Rahmen eines selbstständigen Garantieversprechens das Vorhandensein von Mietverträgen über einen Gesamtbetrag (ohne Betriebs- und Nebenkosten und USt.) von insgesamt … Euro pro Monat. Diese Garantie erfasst jedoch lediglich das Risiko der Erstvermietung.

2.    Die Erstvermietungsgarantie erlischt, soweit und sobald Mietverträge zustande gekommen sind für eine Gesamtsumme, die den oben genannten Betrag erreicht oder übersteigt; eine Befristung unabhängig davon besteht nicht. Die Erstvermietungsgarantie lebt nicht wieder auf, wenn die Mietgarantieflächen wieder frei werden, gleich aus welchem Grund.

3.    Ein Mietvertrag gilt erst dann als zustande gekommen, wenn die erste Miete eingegangen ist.

Ausgestaltung der Mietgarantie 

Bei den jeweiligen Mietgarantien ist bei der vertraglichen Ausgestaltung exakt darauf zu achten, was garantiert wird („Garantiefall“), also beispielsweise wie die Mietverträge „auszusehen“ haben (in Bezug auf die Miethöhe, Indexierungsmöglichkeiten, Laufzeit, Erhaltungspflichten etc.), die der Mietgarant abschließen will. In diesem Zusammenhang werden in der Garantieabrede häufig auch Regelungen vorgesehen, wonach der Verkäufer bis zum Abschluss von Mietverträgen zur Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) der Mietgarantieflächen verpflichtet ist. Derartige Regelungen dienen dazu, dass der Mietwert des Objektes bei Leerstand unverändert erhalten und eine nachmalige Vermietung gewährleistet bleibt.

Ebenfalls ist festzulegen, welche Anforderungen an die Bonität des Mieters zu stellen sind. Gerade bei der Erstvermietungsgarantie passiert es in der Praxis nicht selten, dass der Verkäufer einen „Mietvertrag“ und einen „Mieter“ präsentiert, der kurz nach Abschluss des Mietvertrages in Insolvenz fällt. Dann kommt es häufig zum Streit zwischen den (Kauf-)Vertragsparteien darüber, ob der Verkäufer von seiner Erstvermietungsgarantie frei geworden ist. Ist der Mietergarant seinerseits nicht bonitätsstark genug, bietet es sich an, die Mietgarantie ihrerseits z. B. mittels Bürgschaften abzusichern. Wird die Garantie nicht gesondert abgesichert und kommt es nach einem Eintritt des Garantiefalls zum Ausfall des Mietgaranten, stellt sich die Frage nach einer Haftung des Verkäufers, wenn er nicht darauf hingewiesen hat, dass der Mietgarant möglicherweise leistungsschwach ist. Letzteres hat sich in der Vergangenheit beim Erwerb von sog. Schrottimmobilien gezeigt. Dort hatten Bauträger häufig unterdimensionierte Tochterunternehmen als Mietgaranten eingesetzt, die die Zahlungspflichten aus der übernommenen Mietgarantie nur kurze Zeit erfüllen konnten und im Anschluss insolvent wurden.

Fazit 

Mietgarantien bieten eine geeignete Absicherungsmöglichkeit vor Mietertragsverlusten. Sie bieten allerdings kein „Rund-um-sorglos-Paket“. Bei der vertraglichen Ausgestaltung ist daher stets besonderes Augenmerk auf den Garantiefall zu richten, und bei bestehenden Mietgarantien ist exakt zu prüfen, was genau garantiert wird. Andernfalls bieten Mietgarantien nicht selten eine trügerische „Sicherheit“.