Der exklusive Gastbeitrag

Manuel Jahn, Geschäftsführer Habona Invest Consulting GmbH.

Foto: Habona Invest

Die Bundesregierung will die Genehmigung lebensmittelgeankerter Nahversorgungsmärkte erleichtern. Dafür soll die Baunutzungsverordnung geändert und der Spielraum bei der zulässigen Größe solcher Märkte erweitert werden. Vor allem für wohnortnahe Supermärkte und Discounter könnten Genehmigungsverfahren dadurch einfacher und planbarer werden.

Der Regierungsentwurf hält an der Vermutungsgrenze von 1200 Quadratmetern Geschossfläche fest. Bei Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment und verbrauchernaher Versorgungsfunktion soll eine maßvolle Überschreitung künftig als wesentlicher Anhaltspunkt dafür gelten, dass die in der Vorschrift genannten Auswirkungen nicht vorliegen. Die Begründung nennt als Regelfall bis zu rund 300 Quadratmeter zusätzliche Geschossfläche. Bei einem Verhältnis von zwei Dritteln Verkaufs- zu einem Drittel Nebenfläche führt das grob von 800 auf 1000 Quadratmeter Verkaufsfläche.

Wie die Regelung am Ende aussehen wird, ist noch offen. Der Bundesrat hat stattdessen eine feste Schwelle von 1500 Quadratmetern Geschossfläche für Nahversorger in städtebaulich integrierten Lagen vorgeschlagen. Die Bundesregierung will diesen Vorschlag prüfen. Das Gesetz befindet sich im parlamentarischen Verfahren; ein verbindliches Datum für das Inkrafttreten steht noch nicht fest.

Was Händler mit 200 Quadratmetern anfangen

Für die Betreiber ist der Unterschied erheblich. Netto Marken-Discount betrachtet rund 1000 Quadratmeter inzwischen als bevorzugte Größe und will kleinere Bestandsfilialen dort erweitern, wo Grundstück und Stellplätze es zulassen. Mehr Fläche bedeutet dabei nicht zwangsläufig mehr Artikel. Sie ermöglicht breitere Gänge, eine bessere Warenpräsentation, größere Frischebereiche und einfachere Abläufe im Markt.

In der Vergangenheit wurden deshalb teilweise 800 Quadratmeter Verkaufsfläche plus „Blindlager“ gebaut. Die zusätzlichen Flächen ließen sich später über Gutachten und Genehmigungen aktivieren. Die Novelle könnte dazu beitragen, solche Zielgrößen künftig von Beginn an abzubilden.

Für Eigentümer verändert sich dadurch der Blick auf kleinere Bestandsmärkte. Bei einem Objekt mit 750 oder 800 Quadratmetern reichen Miete, Restlaufzeit und aktuelle Flächenproduktivität als Bewertungsmaßstab nicht aus. Ebenso wichtig ist, ob sich der Markt später erweitern lässt. Grundstück, Stellplätze, Andienung, Gebäudestruktur und Planungsrecht müssen dafür zusammenpassen. Setzt ein Bebauungsplan enge Grenzen, kann weiterhin eine Planänderung erforderlich sein. Die Novelle senkt den Darlegungs- und Prüfaufwand, ersetzt aber nicht die kommunale Planung. Ein Bauturbo für jeden Standort ist sie deshalb nicht.

Der stärkere Effekt zeigt sich beim Ankauf

Für viele moderne Nahversorgungsportfolios ändert sich zunächst wenig. Ein großer Teil der professionell gemanagten Märkte ist bereits über Bebauungspläne abgesichert und von der Erleichterung nicht unmittelbar betroffen. Interessanter wird die Änderung beim Ankauf. Kleinere Märkte, die bislang wegen ihrer begrenzten Fläche nicht in Betracht kamen, können investierbar werden, wenn eine Erweiterung realistisch erscheint. Das potenzielle Anlageuniversum wächst.

Der Nutzermarkt gibt solchen Objekten Rückenwind. Nach unseren Berechnungen ist der stationäre Lebensmitteleinzelhandel in den vergangenen 25 Jahren im Durchschnitt rund zwei Prozentpunkte stärker gewachsen als die Inflation. Seit 2000 kamen rund 120 Milliarden Euro Umsatz hinzu.

Für den Cashflow einer Immobilie zählt allerdings nicht der Gesamtmarkt, sondern der konkrete Standort. Wächst dessen Umsatz schneller als die Miete, stabilisiert das den Mietvertrag. Indexierte Verträge schaffen zusätzliche Planungssicherheit. Die Stärke des Lebensmitteleinzelhandels stützt die Erträge, macht aber noch nicht jedes Nahversorgungsobjekt zu einem stabilen Investment.

Der Bestand teilt sich

Rund 85 Prozent des deutschen Lebensmittelmarktes entfallen auf vier Gruppen: ALDI, die Schwarz-Gruppe, REWE und EDEKA. Diese Konzentration sorgt auf der einen Seite für finanzstarke Mieter. Auf der anderen Seite begrenzt sie den Kreis möglicher Nachnutzer.

In der Due Diligence zählt deshalb nicht nur, ob der heutige Mieter seine Verpflichtungen erfüllen kann. Ebenso wichtig ist, welche anderen Betreiber den Standort wirtschaftlich übernehmen könnten. Ein bekannter Name an der Fassade und ein langlaufender Vertrag beantworten diese Frage nicht.

Kann ein kleinerer Markt auf eine marktgängige Größe gebracht werden, kommen mehr Betreiber als Nachnutzer infrage. Das verbessert die Position des Eigentümers bei der nächsten Prolongation und verringert die Abhängigkeit vom Bestandsmieter. Fehlt diese Perspektive, kann ein heute voll vermietetes Objekt mit der nächsten Formatgeneration an Attraktivität verlieren.

Die Novelle begründet den Investment Case für Nahversorgungsimmobilien nicht neu. Sie verändert aber, welche Objekte langfristig davon profitieren können. Erweiterbarkeit wird damit vom möglichen Werthebel zu einem Bestandteil der Vermietungsqualität. Diese Trennlinie dürfte bei Ankauf, Prolongation und Bewertung künftig deutlicher gezogen werden.