Der exklusive Gastbeitrag

Sebastian Hofer, Director Asset Management Germany bei SEGRO

Foto: Laurence Chataigne

Logistik- und Distributionsimmobilien müssen in der Lage sein, die technologischen Entwicklungen der kommenden 20 bis 30 Jahre aufzunehmen. Was bedeutet dies für die Eigenschaften der Objekte? Wie müssen Stützen, Hallenhöhe und Energieversorgung aussehen? 

Die Logistikbranche durchlebt aktuell einen grundlegenden Wandel: Automatisierte Lager, autonome Transportsysteme und KI-gestützte Prozesse gewinnen immer mehr an Bedeutung. Der Einsatz dieser Technologien wird zunehmend zur Voraussetzung für den ökonomischen Erfolg von Logistikunternehmen.  

Welche Bedeutung die Automatisierung hat, zeigt eine Studie von McKinsey: Der globale Markt für Lagerautomatisierung wird von 30 Mrd. US-Dollar im Jahr 2025 auf 60 Mrd. US-Dollar im Jahr 2030 wachsen. Insbesondere im Segment Logistik- und Fulfillment wird mehr als ein Drittel aller Investitionsausgaben allein in die Automatisierung fließen

Damit verändert sich auch automatisch der Blick auf die Logistikimmobilie: Nicht mehr allein Lage, Mietpreis oder Flächengröße entscheiden über ihre Zukunftsfähigkeit, sondern ihre Eignung, technologische Entwicklungen über die kommenden Jahrzehnte hinweg aufzunehmen. Automatisierungsfähigkeit wird damit zu einem neuen zentralen Kriterium.

Aus Sicht eines Immobilieninvestors und Asset Managers geht es dabei zunächst um eine zentrale Frage: Wie lassen sich Logistikimmobilien so entwickeln, dass sie auch in 20 oder 30 Jahren – das entspricht der wirtschaftlichen Lebensspanne einer Logistikimmobilie – noch den Anforderungen ihrer Nutzer entsprechen? Entscheidend für den Werterhalt ist deshalb nicht, jede künftige Technologie vorherzusagen, sondern Gebäude so flexibel zu konzipieren, dass sie verschiedene Entwicklungen aufnehmen können.

Flexibilität statt Spezialisierung

Dabei gilt ein Grundsatz: Immobilien müssen möglichst viele Nutzungsszenarien ermöglichen, ohne auf eine bestimmte Automatisierungstechnologie zugeschnitten zu sein. Schließlich unterscheiden sich Logistikprozesse erheblich – je nach Branche, Warenstruktur oder Distributionsnetz. Automatisierungsfähigkeit ist für nahezu alle Gebäude relevant – allerdings in unterschiedlicher Ausprägung. Besonders stark wird sich die Vollautomatisierung zunächst in großen Distributionszentren durchsetzen. Dort lassen sich Investitionen im hohen zweistelligen Millionenbereich wirtschaftlich darstellen. Kleinere Logistikimmobilien werden dagegen häufiger auf Teilautomatisierung setzen, etwa durch autonome Flurförderzeuge oder robotergestützte Kommissionierung.

Hallenhöhe, Stützenraster und Traglast sind wichtige Kriterien

Welche weiteren Kriterien muss eine Immobilie erfüllen? Ein wichtiger Parameter ist die Hallenhöhe. Heute sind bei vielen Logistikimmobilien zwölf Meter Innenhöhe Standard. Grundsätzlich ist diese Höhe für viele Mieter – auch solche, die einen hohen Automatisierungsgrad aufweisen – ausreichend. Dennoch gibt es bei Neuentwicklungen von großen Logistikimmobilien eine klare Tendenz zu höheren Hallen. Wir entwickeln aktuell beispielsweise ein Logistikzentrum in Dortmund für Amazon mit einer lichten Hallenhöhe von 15 Metern. Grundsätzlich gehen wir davon aus, dass die Hallenhöhe künftig weiter ansteigen wird – insbesondere bei großflächigen Neubauten.

Eine andere wichtige Gebäudeeigenschaft ist das Stützenraster. Auch hier gibt es seit Jahren eine Tendenz zu immer größeren Abständen. Eine gute Immobilie sollte unserer Meinung nach ein Raster von zwölf mal vierundzwanzig Metern aufweisen. Dies bietet ausreichend Flexibilität, damit die meisten Logistikmieter gut operieren können.

Des Weiteren spielen leistungsfähige Böden eine wichtige Rolle – also solche, die hohe Traglasten aushalten. Wir beobachten aktuell einen Standard von 50 bis 70 Kilonewton pro Quadratmeter in neuen und zeitgemäßen Objekten. Unserer Meinung nach wird dieser Wert weiter ansteigen in Richtung 100 Kilonewton. Daher sollten insbesondere Neubauten von großen Objekten auf zunehmende Traglasten in dieser Größenordnung ausgelegt sein.

Strom wird zum entscheidenden Engpass

Der wohl wichtigste Faktor für künftige Automatisierungsfähigkeit ist allerdings die Energieversorgung. Der Grund: Automatisierung, Elektromobilität, steigende IT-Anforderungen sowie aber auch Wärme- und Kühltechnik lassen den Strombedarf moderner Logistikstandorte deutlich wachsen. Damit wird die verfügbare Netzanschlussleistung zunehmend zum limitierenden Faktor. Deshalb müssen Neubauten heute mit Blick auf zukünftige Entwicklungen mit ausreichend Reserven bei Transformatoren und Netzanschlüssen geplant werden. Wer ausschließlich den aktuellen Bedarf kalkuliert, riskiert Einschränkungen bei der Vermietbarkeit.

Bei Bestandsobjekten lassen sich Netzkapazitäten grundsätzlich ebenfalls erweitern. Solche Maßnahmen erfordern allerdings längere Planungszeiten sowie eine enge Abstimmung mit Netzbetreibern und Kommunen. Automatisierungsprojekte scheitern selten grundsätzlich am Stromanschluss – sie benötigen jedoch Zeit, Investitionen und professionelle Begleitung. Energieproduktion on-site – beispielsweise mit Photovoltaikanlagen – kann zwar einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Energieversorgung leisten, löst jedoch das eigentliche Problem nicht. Der entscheidende Faktor ist die verfügbare Anschlusskapazität des Standorts.

Immobilieneigentümer brauchen Know-how

Gerade bei komplexen Automatisierungsprojekten zeigt sich, dass die Immobilie weit mehr ist als eine vermietbare Fläche. Eigentümer müssen in der Lage sein, gemeinsam mit ihren Mietern technische Anforderungen zu verstehen und passende Lösungen zu entwickeln. Wichtig ist, dass der Eigentümer über Experten und das notwendige Know-how verfügt, um die Gespräche mit Mietern auf Augenhöhe führen zu können. 

Fazit: Automatisierung wird die Logistik nachhaltig verändern – allerdings nicht über Nacht und nicht mit einer einzigen Technologie. Genau deshalb ist Flexibilität die wichtigste Eigenschaft moderner Logistikimmobilien. Wer heute entwickelt oder investiert, sollte weniger versuchen, den Logistikbetrieb der Zukunft vorherzusagen. Erfolgreicher wird sein, wer Gebäude schafft, die sich an neue Prozesse, steigende Energiebedarfe und unterschiedliche Automatisierungslösungen anpassen können. Für Investoren bedeutet das langfristigen Werterhalt. Für die Nutzer heißt dies, sie gewinnen an Investitions- und Standortsicherheit.