Der exklusive Gastbeitrag

Christine Hager ist Director Property Management von Sonae Sierra in Deutschland.

Foto: Sonae Sierra

Der Einzelhandel in Deutschland konkurriert um die Top-Lagen, doch die EUROPA-Galerie Saarbrücken zeigt, dass auch jenseits der Metropolen attraktive Handelsstandorte entstehen können. Mit einem neuen Vermietungskonzept entwickelt sich das innerstädtische Einkaufszentrum mehr und mehr zu einem Magneten in der Region und zeigt, wie eine hohe Standortqualität erreicht werden kann.

Die Nachfrage in Deutschland nach Einzelhandelsflächen an Standorten in A-Lagen bleibt ungebrochen hoch. Viele Einzelhändler üben sich derzeit in Geduld und warten, bis sich eine passende Expansionsmöglichkeit am besten Place-to-be ergibt. Steigende Kosten für den Shop-Ausbau, Personal und Energie verstärken diesen Drang in die absoluten Spitzenlagen. Denn vor allem dort lassen sich Umsätze – vermeintlich – zuverlässig realisieren, die die wachsenden Ausgaben decken. Gleichzeitig lässt das Interesse des Handels an Standorten ohne die ganz großen Spitzenbewertungen nach. Das ist kurzsichtig, denn nicht nur in den Metropolen wie etwa den Big Seven Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf liegt Potenzial für den Handel.

Sonae Sierra unternimmt derzeit einiges, um dem Handel zu zeigen, dass sich auch anderswo gute Aussichten ergeben. Die Umsetzung erfolgt bei Sierra in mehreren Stufen: Zunächst werden attraktive Standorte auch abseits der Metropolen identifiziert. Im nächsten Schritt gilt es, den Eigentümer für die Vermietungsstrategie zu gewinnen, das Budget festzuschreiben, ein Team aufzustellen und ein exzellentes Netzwerk zu schaffen.

Landeshauptstadt Saarbrücken: Nicht unter den Big 7, aber wirtschaftlich leistungsfähig

Ein gutes Beispiel ist Saarbrücken. Die Großstadt mit 183.500 Einwohnern hat eine Zentralität von 146,5 und ist damit eindeutig eine attraktive Einkaufsstadt. Das Einzugsgebiet umfasst 1 Million Menschen, die Saarbrücken innerhalb von 30 Minuten erreichen. Zusätzlich zählt sie etwa 70.000 Pendler aus der Region und aus dem Nachbarland Frankreich. Der Umsatz pro Einwohner weist einen Index von 136 auf. Das kann sich sehen lassen. All diese Parameter lassen eine dynamische Entwicklung als Einzelhandelsstandort erwarten.

Und es gibt sie, die lohnenden Centerstandorte in den C-Städten

Dem Einzelhandel vor Augen zu führen, dass Saarbrücken ein starker Einzelhandelsstandort ist, war Aufgabe des Vor-Ort-Teams von Sonae Sierra.

Die EUROPA-Galerie ist Saarbrückens größtes Shopping Center mit einem Mietermix aus den Bereichen Mode, Unterhaltungselektronik, Lebensmittel, Gastronomie und Dienstleistungen. Das Center mit der historischen Fassade der ehemaligen Bergwerksdirektion liegt unmittelbar am Hauptbahnhof der Landeshauptstadt. Es wurde im Jahre 2010 nach einer Erweiterung und Revitalisierung auf dem Grundstück der ehemaligen Saar Galerie wiedereröffnet.

Als Sonae Sierra zwölf Jahre später das Management und die Vermietung für das Center übernahm, entwickelte ein interdisziplinäres Team des internationalen Immobilienspezialisten ein passgenaues Konzept. Während auf der Makroebene das Ziel lautete aufzuzeigen, dass das Einkaufszentrum unter den richtigen Bedingungen ein lohnender Standort für den Einzelhandel ist, wurde auf der Mikroebene ein konkretes Vermietungskonzept für die EUROPA-Galerie entwickelt.

Das Drei-Säulen-Modell der Vermietung

Das Vermietungskonzept des Sierra-Teams für das Center ruht auf drei Säulen: Es galt, große internationale Händler zu gewinnen, die Kunden aus einem weiten Einzugsgebiet anziehen und hohe Frequenzen generieren. Wichtig waren deutliche Alleinstellungsmerkmale und Ankermieter-Potenzial der Brands. Diese sollten überzeugt werden, im Center große Stores zu eröffnen und als Erste in der Region vertreten zu sein.

Des Weiteren galt es, den aktuellen Trend hin zum preisbewussten Einkaufen zu bedienen. Auch wenn es vor ein paar Jahren noch verpönt war, diese als Mieter in Centern zu haben, gibt es heute eine deutliche Nachfrage nach preissensiblen Konzepten. Die dritte Säule war es, starke Mieter im Center zu überzeugen, neue oder auch größere Flagshipstores im Center zu eröffnen. Eine deutliche Clusterbildung passender Sortimente sorgt für eine sinnvolle Struktur und eine verbesserte Steuerung der Frequenz. Damit finden Händler eine passende Nachbarschaft für ihr Konzept vor. Weitere Erfolgsvoraussetzungen sind hervorragende Beziehungen zum Eigentümer, eine exzellente Vernetzung vor Ort, ein großes Händlernetzwerk zu Top-Brands, eine klare Vermarktungsstrategie und ein dem Standort angepasstes Marketingkonzept. Dies alles bildete die Grundlage für die Neuausrichtung der EUROPA-Galerie.

Bang! Die Inditexgruppe ist mit drei Brands im Center und Action mietet ebenfalls neu an

Der Plan ging auf, und es folgten unter anderem Vertragsunterzeichnungen mit den zu Inditex gehörenden Modemarken Stradivarius, Pull & Bear und dem Bestandsmieter Bershka für eine Flächenvergrößerung sowie Abschlüsse mit Action, Woolworth, Royal Donuts, Holiday Land, Veganland und weiteren neuen Mietern. Außerdem wird sich der Bestandsmieter JD Sports vergrößern und einen Flagshipstore betreiben. Damit erreichte die EUROPA-Galerie früher als geplant eine zufriedenstellende Vermietungsquote. Auch die Erlebnisqualität stieg deutlich dank der vielen gut besuchten Aufführungen, Sportveranstaltungen und Ausstellungen.

Damit hat Sonae Sierra gezeigt, dass es auch abseits der begehrten Metropolen Handelsstandorte von hoher Qualität gibt, die sich einer stabilen Nachfrage erfreuen und sich damit neu positionieren lassen.