Der exklusive Gastbeitrag

Düsseldorfer Immobilienrechtsexperte Dr. Rainer Burbulla

Foto: Kanzlei Langguth & Burbulla

Der Bundesgerichtshof hat im Frühjahr die kontrovers diskutierte Grundsatzfrage entschieden, ob formularmäßige Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen neben der Kontrolle nach dem Preisklauselgesetz (PrKG) uneingeschränkt auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegen. Verstößt eine Preisklausel gegen § 1 Abs. 1 PrKG, tritt die Unwirksamkeit nur für die Zukunft und mit Rechtskraft eines den Verstoß gegen die Regelungen des PrKG feststellenden Urteils ein. Bei einem Verstoß der Preisklausel gegen die §§ 307 ff. BGB ist die Preisklausel hingegen von Anfang an (ex tunc) unwirksam. Die Streitfrage hat der BGH nunmehr bejaht. Formularmäßige Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen unterliegen neben dem PrKG mit dem BGH uneingeschränkt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Sachverhalt

In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Sachverhalt besteht zwischen den Parteien ein am 28.08.2019 geschlossener Gewerberaummietvertrag. Dieser enthält in § 6 Abs. 2 folgende Wertsicherungsklausel: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexveränderung gegenüber der jeweils letzten Änderung ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100 % = 1.748,00 €." Infolge einer relevanten Indexänderung erhöhte die Vermieterin die Miete. Die Mieterin beruft sich auf die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel und fordert Rückzahlung überzahlter Mieten. Das OLG Düsseldorf (I-10 U 146/24) hält die Wertsicherungsklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung für unwirksam und gibt der Zahlungsklage der Mieterin statt. Die Vermieterin verfolgt beim BGH mit der zugelassenen Revision ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Sicht des BGH und der bisherige Meinungsstand

Ohne Erfolg! Der BGH bestätigt das OLG Düsseldorf und hält die formularmäßige Wertsicherungsklausel gleichfalls für unwirksam.

Seit dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes im Jahr 2007 wurde die Frage kontrovers diskutiert, ob formularmäßige Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen neben dem PrKG uneingeschränkt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen. Hintergrund des Streits ist die Regelung des § 8 PrKG. Zum Teil wurde davon ausgegangen, dass der Vorschrift des § 8 PrKG als lex specialis der Vorrang gebührt und sich die Unwirksamkeit einer Preisklausel nach dieser Vorschrift richtet, wenn ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz vorliegt (OLG Schleswig, 12 U 69/23; MünchKomm/Grundmann, BGB, 10. Aufl. 2025, § 244 Rn. 72; Schultz, NZM 2008, 424; Burbulla, ZMR 2017, 490, 491). Demgegenüber ging eine andere Auffassung davon aus, dass formularvertragliche Preisklauseln, die (auch) der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten, nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam sind und nur solche Klauseln, die lediglich gegen das Preisklauselgesetz verstoßen, nach § 8 PrKG bis zur rechtskräftigen Feststellung dieses Verstoßes weiterhin Rechtswirkungen entfalten (LG Wuppertal, 7 O 139/15; ZMR 2017, 488; BeckOGK/Zschieschak, BGB, Stand: 01.12.2025, § 307 Rn. 13).

Unterschiedliche Zielsetzungen des AGB-Rechts und des PrKG

Der BGH schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Denn aufgrund der unterschiedlichen Zielsetzungen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle (Verbraucherschutz) und des Preisklauselgesetzes (Geldwertstabilität) begründet ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht ohne Weiteres eine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Gesetzgeber ist nicht zu unterstellen, dass er durch § 8 PrKG andere Bestimmungen der Inhaltskontrolle außer Kraft setzen wollte; dem Verwender die Vorteile einer unangemessenen Benachteiligung seines Vertragspartners bis zur rechtskräftigen Feststellung zu belassen, ist mit dem Schutzniveau der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle der übrigen Klauseln des Vertrags völlig unvereinbar. Denn beim Preisklauselgesetz stehen stabilitäts-, preis- und verbraucherpolitische Ziele im Vordergrund, und das Verbot bestimmter Preisklauseln liegt im öffentlichen Interesse des Inflationsschutzes. Dieser Gesichtspunkt ist für die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle nicht maßgeblich. Hier geht es darum, ob die beiderseitigen Interessen im Vertrag angemessen berücksichtigt werden.

Mietbeginn liegender Ausgangspunkt für relevante Indexentwicklungen als unangemessene Benachteiligung

Die unangemessene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 BGB) liegt vorliegend darin, dass in der Wertsicherungsklausel der Monat Mai 2017 als Ausgangsstand für die relevante Indexentwicklung vereinbart wurde und dieser Zeitpunkt deutlich vor dem Mietbeginn am 01.09.2019 liegt. Das führt dazu, dass eine etwa in der Zeit seit Mai 2017 eingetretene Inflation zulasten der Mieterin geht, obwohl sie in dieser Zeit keine Gegenleistung der Vermieterin erhalten hat. Zudem ergibt sich ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) daraus, dass gemäß dem ersten Satz von § 6 Abs. 2 MV eine automatische Änderung der Miete eintreten soll, wenn sich der Verbraucherpreisindex ändert, während nach dem zweiten Satz von § 6 Abs. 2 MV die Änderung der Miete ab dem auf den Folgemonat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam wird.

Konsequenzen in der Praxis

Für die Praxis bedeutet der „Paradigmenwechsel“ aus Karlsruhe, dass formularmäßige Wertsicherungsklauseln auch einer AGB-Kontrolle standhalten müssen. Ist die formularmäßige Indexklausel wegen Verstoßes gegen AGB-Recht unwirksam, bleibt der Mietvertrag gemäß § 306 Abs. 1 BGB im Übrigen wirksam. Nach § 306 Abs. 2 BGB treten gesetzliche Vorschriften an die Stelle der unwirksamen (Wert-)Sicherungsklausel. Da gesetzliche Mietanpassungsmöglichkeiten (vgl. §§ 557 ff. BGB) im Gewerberaummietrecht nicht existieren, entfällt für den Vermieter die Möglichkeit einer Mietanpassung.

Da die Wertsicherungsklausel gemäß § 306 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam ist, können Mietern zudem Rückforderungsansprüche für Mietanpassungen aus der Vergangenheit zustehen. Der Beginn der Regelverjährung (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) war aufgrund der bis zur Veröffentlichung der hiesigen Entscheidung des BGH (XII ZR 51/25) hinausgeschoben. Das bedeutet, dass Rückforderungsansprüche vorbehaltlich § 199 Abs. 4 BGB bis weit in die Vergangenheit reichen können. AGB-rechtswidrige formularmäßige Indexklauseln können für Vermieter damit – auch für die Vergangenheit – richtig teuer werden. Gerade in den heutigen Zeiten, in denen der Index weiter steigt und damit auch wieder indexbedingte Mieterhöhungen anstehen, lohnt sich für Mieter eine entsprechende Prüfung einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag.

Fazit

Mieter sollten also prüfen, ob mietvertraglich vereinbarte Wertsicherungsklauseln AGB-rechtskonform sind und ob Rückforderungsansprüche (in unverjährter Zeit) für die Vergangenheit bestehen. Vermieter sollten umgehend ebenfalls bestehende Indexklauseln auf ihre AGB-rechtliche Wirksamkeit überprüfen und unwirksame Wertsicherungsklauseln (möglichst) durch wirksame Wertsicherungsklauseln ersetzen. Bei der Ausgestaltung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen sollten Vermieter ebenfalls auf deren AGB-Konformität achten.