Der exklusive Gastbeitrag

Jan-Peter Schmidt, Bereichsvorstand bei der Fondsbörse Deutschland

Foto: Fondsbörse

Der Markt für Handelsimmobilien durchläuft eine Phase starker Differenzierung. Während lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Discounter als Stabilitätsanker gelten, stehen viele Shopping Center und einzelne Highstreet-Lagen unter Anpassungsdruck. Konsumzurückhaltung, Inflation, veränderte Innenstadtfrequenzen und der wachsende E-Commerce-Anteil wirken nicht auf alle Standorte gleich. Die einfache Formel „Handel ist Handel“ trägt nicht mehr, vielmehr gilt heute: „Handel ist Wandel“.

Für Entscheider im Einzelhandel ist diese Entwicklung unmittelbar spürbar. Betreiber vergrößern Flächen, integrieren Abholstationen, beziehen Omnichannel-Prozesse ein und suchen Standorte, die Kundennähe, Effizienz und Aufenthaltsqualität verbinden. Im Lebensmitteleinzelhandel zeigt sich Expansionsbereitschaft. Lebensmittelgeankerte Immobilien bleiben gefragt, weil sie planbare Cashflows bieten und als systemrelevant gelten. Fachmarktzentren haben sich mit Spitzenrenditen von etwa 5,0 bis 6,0 Prozent stabilisiert.

Shopping Center müssen ihre Rolle neu definieren

Anders stellt sich die Lage bei Shopping Centern dar. Center mit hohem Textil- oder Modeanteil müssen ihre Rolle neu definieren. Gefragt sind Konzepte, die Handel, Gastronomie, Freizeit, Dienstleistungen und teils andere Nutzungen verbinden. Mixed-Use ist oft Voraussetzung, um Frequenz, Verweildauer und Relevanz zu sichern. Der Markt ist polarisiert: Core-Investoren agieren vorsichtig, spezialisierte Betreiber und Value-Add-Investoren suchen parallel Objekte, deren Preis Risiko und Investitionsbedarf widerspiegelt.

Auch die Highstreet ist differenzierter geworden. Spitzenlagen in den Top-Städten bleiben attraktiv, erfüllen aber zunehmend andere Funktionen. Flagship-Stores dienen nicht nur dem direkten Abverkauf, sondern der Markenbildung und Kundenerfahrung. Für Investoren zählt nicht allein die Adresse, sondern Mikrolage, Mietermix und Anpassungsfähigkeit. Kapital ist vorhanden, aber selektiv: Qualität und Resilienz sind die Buzzwords, die mit Zahlen unterlegt werden müssen.

Diese Segmentierung verändert die Anforderungen an institutionelle Immobilieninvestoren. Viele Spezialfonds halten Handelsimmobilien, die unter anderen Zins-, Bewertungs- und Wachstumserwartungen erworben wurden. Heute treffen höhere Finanzierungskosten, auslaufende Prolongationen, ESG-Anforderungen und veränderte Nutzungsperspektiven zusammen. Investoren müssen Beteiligungen aktiver steuern und Risiken neu gewichten.

Schwierige Rückgabe von Fondsanteilen

Der Wunsch nach Anpassung ist nachvollziehbar. Der klassische Weg aus einem Immobilienspezialfonds ist jedoch oft schwierig. Eine Rückgabe von Fondsanteilen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist meist mit Fristen, Abschlägen und operativen Folgen für den Fonds verbunden. Im ungünstigen Fall entsteht Druck auf das gesamte Vehikel: Wenn ein Investor kündigt und andere folgen, muss Liquidität geschaffen werden. Das kann Verkäufe unter Zeitdruck auslösen oder Rückgaben verzögern.

Hier gewinnt der Sekundärmarkt für Spezialfondsanteile an Bedeutung. Er ermöglicht es institutionellen Investoren, Positionen an professionelle Anleger zu übertragen, ohne dass das Fondsvermögen angegriffen wird. Der Verkäufer erhält eine geordnete Exit-Möglichkeit, der Käufer kann in ein bestehendes Vehikel mit Historie, Portfoliodaten und Ausschüttungsverlauf einsteigen. Gerade bei Handelsimmobilien ist das relevant, weil die Substanz eines Fonds nicht pauschal beurteilt werden kann. Ein lebensmittelgeankertes Fachmarktportfolio folgt einer anderen Logik als ein Shopping-Center mit Revitalisierungsbedarf oder ein Highstreet-Asset in A-Lage.

Für Käufer ist ein solcher Einstieg attraktiv, weil sie nicht in ein Blind-Pool-Versprechen investieren, sondern in ein bestehendes Portfolio mit nachvollziehbarer Entwicklung. Für Verkäufer entsteht Flexibilität, ohne dass der Fondsmanager Immobilien unter Druck veräußern muss. Für den Fonds bleibt die Kapitalstruktur stabil, weil der Eigentümerwechsel auf Anteilsebene stattfindet. Das ist wichtig, weil operative Entscheidungen komplex genug sind: revitalisieren, umnutzen, prolongieren, ESG-Maßnahmen priorisieren oder Mieterstrukturen anpassen.

Chance: Sekundärmarkttransaktionen

Hinzu kommt: Märkte brauchen Preisreferenzen. Wo Transaktionsvolumina lange niedrig waren, fehlt es an belastbaren Vergleichswerten. Sekundärmarkttransaktionen können helfen, Angebot und Nachfrage wieder sichtbar zu machen. Teilweise braucht es Instrumente wie Besserungsscheine oder aufgeschobene Kaufpreisbestandteile, um unterschiedliche Preisvorstellungen zu überbrücken. Solche Strukturen zeigen, dass der Markt wieder Lösungen sucht, statt Stillstand zu verwalten.

Diskretion ist dabei Voraussetzung. Institutionelle Investoren bewegen sich in einem Umfeld, in dem ein Ausstieg schnell als Signal fehlinterpretiert werden kann. Über einen strukturierten Sekundärmarkt lässt sich eine Beteiligung als strategische Portfolioanpassung übertragen, ohne Unruhe im Anlegerkreis oder beim Fondsmanagement auszulösen. Gleichzeitig müssen Transparenz, Compliance und regulatorische Anforderungen gewahrt bleiben. Nur dann entsteht Vertrauen in Preisbildung und Abwicklung.

Im aktuellen Marktumfeld stehen lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren klar im Fokus institutioneller Investoren. Der starke LEH-Anker in Kombination mit ergänzenden Nutzungen sorgt für verlässliche Frequenz und eine hohe Cashflow-Stabilität. Highstreet verlangt absolute Lagequalität, Shopping-Center brauchen klare Konzepte und Kapital für Neupositionierungen. Investoren benötigen Instrumente, die Bewegung ermöglichen, ohne funktionierende Fondsstrukturen zu gefährden.

Der Sekundärmarkt für Spezialfondsanteile ist deshalb mehr als ein Exit-Kanal. Er ist ein strategisches Element in einem Markt, der auf Transparenz, Preisreferenzen und handlungsfähige Investoren angewiesen ist. Aus einem geplanten Ausstieg kann ein sinnvoller Einstieg werden – ohne Eingriff in das Fondsvermögen und ohne operative Substanz zu zerstören. Entscheidend ist, Lösungen zu entwickeln, die zur neuen Realität des Handelsimmobilienmarkts passen.