Der exklusive Gastbeitrag

Roman Müller, Head of Investment Management Retail bei Union Investment RE

Foto: UIRE

Das Rheinpark Center gehört zu den größten und erfolgreichsten Einkaufszentren im Raum Düsseldorf.

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Sinkende Leerstandsquoten, Mietwachstum und eine begrenzte Neubau-Pipeline sprechen für eine weitere Erholung der europäischen Einzelhandelsimmobilienmärkte im kommenden Jahr. Den positiven Trend bestätigt auch der von Union Investment und NIQ-GfK jüngst veröffentlichte Global Retail Attractiveness Index (GRAI): Trotz eines angespannten Arbeitsmarkts und unterschiedlicher nationaler Entwicklungen steigen Konsumentenvertrauen und Einzelhandelsstimmung laut Erhebung weiter, wodurch Europas Stellung als attraktivster Einzelhandelsmarkt der Welt gefestigt wird. So hat der EU-15 Retail Index im dritten Quartal 2025 einen neuen Höchststand erreicht. 

Positiv stechen derzeit vor allem Polen, Tschechien, Iberia und UK hervor. Für den deutschen Einzelhandelsmarkt gilt: Da sich die Inflationsraten zuletzt wieder normalisiert haben und auch die Löhne gestiegen sind, dürfte sich das Verbrauchervertrauen vorbehaltlich einer anhaltenden wirtschaftlichen Stagnation perspektivisch verbessern. Vor diesem Hintergrund werden die Einzelhandelsumsätze voraussichtlich leicht steigen, was in den kommenden Jahren den Boden für moderates Mietpreiswachstum in den deutschen Immobilienhochburgen bereiten dürfte. Mit Blick auf die 1A-Lagen der deutschen Innenstädte steigen die Spitzenmieten beispielsweise in Düsseldorf und Frankfurt wieder, während sie in Hamburg, Berlin und München stabil sind. In deutschen Shoppingcentern ist die durch die Corona-Pandemie akzelerierte Korrektur der Mietniveaus weitestgehend abgeschlossen und vor allem die Polarisierungsgewinner verzeichnen wieder positive Wachstumsraten.

Aktuell bieten sich dementsprechend attraktive Chancen für An- und Verkäufe von Einzelhandelsimmobilien. Das Transaktionsvolumen steigt bereits und dürfte auch 2026 weiter anziehen. Investoren zeigen zunehmend Interesse an hochwertigen Einzelhandelsimmobilien, darunter insbesondere lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren sowie Shoppingcenter in guten Lagen. Das positive Sentiment hat Union Investment erfolgreich genutzt, um unter anderem das Shoppingcenter Palladium in Prag für einen Rekordverkaufspreis zu veräußern. Es ist die bisher größte jemals auf dem tschechischen Markt durchgeführte Immobilientransaktion sowie die größte in der CEE-Region durchgeführte Single-Asset-Transaktion in den vergangenen fünf Jahren.

Eine von Union Investment beauftragte Umfrage unter rund 400 Personen aus dem Einzugsgebiet des Centers ergibt außerdem, dass 42 Prozent der Befragten es gut finden, wenn sie die Möglichkeit haben, einen Arztbesuch mit Shoppen/ Einkaufsbummel zu verbinden. Laut Studie spielen zudem eine perfekte Erreichbarkeit und möglichst kostenlose Parkmöglichkeiten eine wichtige Rolle für die Besucher. Allesamt Bereiche, in denen das Rheinpark-Center seine Stärken ausspielen kann. Die Ampeln stehen also auf grün.

Baustart im Sommer 2024

Im April 2023 beschließt Union Investment das Projekt, bereits im Sommer 2024 wird die Baugenehmigung für die Umnutzung erteilt. Rund 11.500 Quadratmeter dürfen zu Flächen für Arztpraxen und gesundheitsnahe Dienstleistungen umgewidmet werden. Die ersten Baumaßnahmen beginnen. Rund 50 Millionen Euro investiert Union Investment über den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa in die Neupositionierung des Rheinpark-Centers. Es zählt seit dem Jahr 2011 zum Portfolio des Fonds. 

Gleichzeitig laufen die Vermietungsaktivitäten an. Aktuell sind bereits rund 60 Prozent der neuen Gesundheitsfläche vermietet. Unter den neuen Mietern befinden sich eine große Zahnarztpraxis mit Mund-, Kiefer- und Gesichtschirurgie sowie Kieferorthopädie, ein Physiotherapeut, Fitness-Studio, ein Yoga- und Wellnessstudio sowie das Facharzt- und Therapeutenzentrum Valmedica. Ein weiterer Mietvertrag mit einer radiologischen Praxis steht kurz vor dem Abschluss. Die ursprünglichen Mieter im zweiten Obergeschoss, darunter Aldi, Mediamarkt und die Drogeriekette dm, sind ins Erdgeschoss gezogen und haben langfristige Mietverträge für die neuen Flächen unterzeichnet. Inzwischen sind auch bereits die ersten Öffnungen für die Lichthöfe in das Dach geschnitten worden. Die Eröffnung des Rheinpark-Centers ist für Anfang 2027 geplant. Unter welchen Namen es dann durchstartet, steht allerdings noch nicht fest. Vorerst erfolgt die Umgestaltung unter dem Arbeitstitel „Mall of Life“. Fest steht aber: Durch die kreative Umnutzung von Flächen, Erweiterung oder Änderung bestehender Nutzungen sowie die gezielte Aufwertung von Standorten entstehen attraktive und lebenswerte Quartiere mit Flächen, die an die sich ändernden Bedürfnisse der Nutzer angepasst sind.