Ein exklusiver Beitrag für HI-HEUTE von Dirk Hünerbein, Senior Projektpartner und Head of Retail bei Drees & Sommer

Dirk Hünerbein, Senior Projektpartner und Head of Retail bei Drees & Sommer. Foto: Drees & Sommer
Cradle to Cradle - Grundlage einer Kreislaufwirtschaft: Quelle: EPEA GmbH
Prozentualer Anteil der Materialkosten an den Bruttobaukosten. Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie

Immobilien werden zu einer Art Rohstofflagern, Nutzer profitieren von einer gesunden Umgebung und Investoren von reduzierten Baukosten: alles mit dem Konzept Cradle to Cradle. Was utopisch klingt, bahnt sich langsam aber sicher den Weg in die Bau- und Immobilienbranche. Auch für Handelsimmobilien kann der Ansatz frischen Wind bringen.

 

Große deutsche Einzelhändler wie Rewe oder Lidl haben sich dem Thema Green Building bereits seit einigen Jahren angenommen. Sie achten bei Planung, Bau und Nutzung ihrer Immobilien sehr stark auf ökologische Verträglichkeit. Im Mittelpunkt steht dabei meistens das Thema Energieeffizienz. Doch es gibt einen weiteren Aspekt, der noch weiter trägt: unser Umgang mit Rohstoffen. Dabei geht es nicht nur um ökologische Nachhaltigkeit, sondern um einen ernst zu nehmenden ökonomischen Faktor.

Von der Wiege zur Wiege: Wirtschaften ohne Abfall

Das Bauwesen sorgt für rund 50 Prozent des europäischen Ressourcenverbrauchs und gut 60 Prozent der Abfälle. Schließen wir die Stoffkreisläufe nicht, droht bereits in den nächsten Jahrzehnten eine akute Ressourcenknappheit. Das klassische Recycling stellt langfristig keine Lösung dar, denn es beinhaltet in der Regel das Downcycling hochwertige Rohstoffe.

Stattdessen sollen idealerweise sämtliche Ressourcen vollständig und in gleicher Güte wiederzuverwenden sein. Genau das liegt im Kern des Konzepts Cradle to Cradle, kurz C2C. Die Idee entwickelten der deutsche Chemiker Professor Michael Braungart und der amerikanische Architekt William McDonough.

Dabei gehen biologisch abbaubare Verbrauchsgüter in den natürlichen Nährstoffkreislauf zurück, während Gebrauchsgüter nach ihrer Nutzung in sortenreine Ausgangsstoffe zerlegt und einem technischen Kreislauf zugeführt werden. Im Gegensatz zum Downcycling werden Qualitätsverluste hier vermieden. Dadurch bleibt die stoffliche Güte erhalten. Müll im heutigen Sinne gibt es nicht mehr, sondern nur noch nutzbare Nährstoffe.

Um C2C auch in der Immobilien- und Baubranche zu etablieren, kooperieren Drees & Sommer und Professor Braungarts Institut EPEA. Die in Gebäuden gebundenen Rohstoffe sollen in Zukunft so verbaut werden, dass sie am Ende der Nutzungszeit wieder zu Ausgangsstoffen für neue Projekte werden können.

Flexible Gebäude in Zeiten von Pop-up und Co.

Um den Wert eines Gebäudes über verschiedene Nutzungs- und Renovierungszyklen zu erhalten, sind Modularität und Demontagefähigkeit wesentlich. Es sind gerade diese Eigenschaften, die auch in der dynamischen Retail-Welt von heute gefordert sind.

Neue Handelsimmobilien entstehen immer seltener – meistens handelt es sich um Umbauten und Renovierungen im Bestand. Wer in Zeiten der Pop-up-Stores und Online-Offline-Beziehungen konkurrenzfähig bleiben will, muss schnell reagieren können. Die gute Nachricht ist: C2C fördert die Flexibilität.

Durch Modulsysteme können Gebäude an neue Bedingungen schnell angepasst werden. Ladenbetreiber können ihre Verkaufsflächen umgestalten oder mehr Raum für Events und 

Marken-Interaktion anbieten, ohne dass die Kosten in die Höhe schießen. Denn Materialien, Baukomponenten und Möbel werden vermietet statt einmal eingebaut und verkauft.

Auch neue Geschäftsmodelle sind möglich: durch neue Beschaffungskonzepte wie Leasingmodelle und Rücknahmegarantien. Daraus können sich finanzielle Vorteile ergeben. In der Praxis werden Bauteile beispielsweise nicht mehr vom Bauherrn gekauft, sondern vom Hersteller geleased. Das heißt, der Nutzer kauft in Zukunft nicht mehr die Lampe – sondern das Licht. Am Ende der Nutzungszeit sorgt der Hersteller für die sortenreine Trennung und Aufbereitung, aber auch für die Wartung und den Austausch der Lampe.

So steigt der Wert der Handelsimmobilie

Was Veräußerungen von Gewerbeimmobilien angeht, legen Investoren und spätere Nutzer großen Wert auf Nachhaltigkeit im Gebäude. Dazu gehört auch der Einsatz von kreislauffähigen und schadstofffreien Rohstoffen und Baumaterialien nach dem Cradle-to-Cradle-Prinzip, um ein sowohl werthaltiges als auch wertstabiles Gebäude anzubieten.

Spannend sind auch die Folgekosten auf lange Sicht. Denn das Bauen nach dem Cradle-to-Cradle-Prinzip bringt wirtschaftliche Vorteile bei Abriss und Entsorgung am Ende des Gebäude-Lebenszyklus. Die in sortenreinem Zustand vorliegenden Rohstoffe generieren nach Demontage und Trennung einen nennenswerten Verkaufserlös. Kurz: Mit Blick auf steigende Rohstoffpreise wird die Immobilie zur Rohmaterialbank und mit jedem Tag mehr wert. 

Mit Engagement Kunden überzeugen

Für Kunden im deutschsprachigen Raum nehmen Studien zufolge die Regionalität und damit vor allem die Herkunft von Lebensmitteln einen höheren Stellenwert als die Eigenschaft Bio ein. So schätzen immer mehr Käufer nachhaltige Konzepte mit einer ganzheitlichen Betrachtungsweise. Dazu zählt, dass Einzelhändler ihre Immobilien umwelt- und ressourcenschonend bauen und betreiben.

In einem besonders umweltfreundlichen Gebäude einzukaufen, kann die Kundenbindung und das positive Image langfristig stärken. Vorrausetzung dafür ist, dass die Kunden davon auch erfahren. Hier gilt es die Maßnahmen und entsprechend erreichte Zertifizierungen – auch der Gebäude wie DGNB, BREEAM oder C2C offensiver zu kommunizieren – zum Beispiel prominent im Eingangsbereich.

Die Handelsbranche steht beim Thema Nachhaltigkeit vor einigen Herausforderungen: Aus Umweltsicht ist der Distanzhandel sehr kritisch zu bewerten. Mit der Zustellung der Einzelwarenströme auf der sogenannten letzten Meile wachsen die infrastrukturellen Schwierigkeiten für Städte. Das Konzept Cradle to Cradle bietet dagegen die Chance, durch die Gestaltung der Immobilien die Branche auf die Nachhaltigkeitsspur zu bringen.     

Erstellt von Dirk Hünerbein, Drees & Sommer