Karstadt-Warenhaus vollständig revitalisiert

Das Projekt MarktQuartier aus der Vogelperspektive. Visualisierung: AIP Planungs GmbH
Der Blick vom Marktplatz. Visualisierung: AIP Planungs GmbH
Innenhof. Visualisierung: AIP Planungs GmbH
Hotel. Visualisierung: AIP Planungs GmbH
Noch vor dem Baustart fanden zahlreiche Aktionen – zum Beispiel eine Inszenierung der Oper „Carmen und der Stier“ – statt. Foto: Mihnea Grosu
Gerd Rainer Scholze.

Früher waren die mehrstöckigen Warenhäuser mit ihrem breit gefächerten Angebot begehrte Einkaufsstätten, doch die Institution Waren-/ Kaufhaus ist heute ein Auslaufmodell. Schließungen sind oft die Folge und führen nicht nur zum Verlust der Arbeitsplätze und dem Leerstand der eigenen Immobilie, sondern haben auch gravierende Auswirkungen auf den umliegenden Einzelhandel. Die Kaufkraft verlagert sich in periphere Einkaufszentren und alternative Nutzungen für die zentralen Innenstadtstandorte müssen entwickelt werden.

Zeitgemäße Lösungen

Als Architekten und Planer liegt für die AIP Unternehmensgruppe die Verantwortung darin, neue kreative Lösungen zu finden, um dem Leerstand und dem befürchteten Trading-Down-Effekt auf die Innenstädte entgegenzuwirken. Die AIP hat sich in den vergangenen Jahren intensiv mit dieser Problematik befasst und zeitgemäße Lösungen zur Stadtreparatur entwickelt. Auch das Karstadt-Warenhaus in Recklinghausen musste im Mai 2016 seinen Betrieb einstellen. Zwei Jahre nach Schließung wurde die AIP auf das monumentale Gebäude aufmerksam.

Individuelles Mixed-Use-Konzept

Nach umfassender Analyse der Umgebung und der Bedürfnisse der Stadt entwickelte die AIP in enger Kooperation mit der Stadt Recklinghausen ein für den Standort individuelles Mixed-Use-Konzept, das innerhalb eines Jahres in den Bebauungsplan überführt und in verschiedenen Veranstaltungen der Öffentlichkeit vorgestellt wurde. Das Ensemble aus ehemaligem Warenhaus und Karstadt-Bettenhaus wurde zum MarktQuartier Recklinghausen (MQR). 

 

Klimaneutralität im Blick

Trotz der schwierigen Bausubstanz wurde das Gebäude-Ensemble mit rund 30.300 qm BGF nicht abgerissen, sondern zugunsten der Umweltbilanz und Klimaneutralität aufwendig saniert. Im Erdgeschoss entsteht ein Mix aus Nahversorgung (Aldi), Gastronomie (Extrablatt), Apotheke, Zahnarzt und weiterem Einzelhandel, der die Anziehungskraft des Marktplatzes erhöht. 

In den oberen Geschossen bieten betreutes Wohnen (87 Wohnungen), Flächen für Büros und Praxen sowie eine Kindertagesstätte mit Dachgarten neue Nutzungen, welche die Durchmischung und Attraktivität der Innenstadt weiter fördern. Zudem wurde das Gebäude durch einen Hotelneubau ergänzt. Das Holiday Inn Express mit 132 Zimmern eröffnete im April 2022.

Das ehemalige Warenhaus präsentiert sich heute zu allen vier Seiten neu. Durch den weitgehenden Erhalt der klassischen Fassade und deren nutzungsbezogene Aufwertung durch Loggien und farbige Markisen fügt sich das Gebäude zukünftig angemessener in das städtebauliche Umfeld ein.  Zudem erhält die Fassade zum Markt einen vertikalen, ökologisch wertvollen „Garten“, und im inneren Bereich des Gesamtkomplexes entsteht ein Innenhof, der für mehr Licht und ein gutes Klima im Gebäude sorgt. Der Innenhof schafft als grünes Refugium eine neue Aufenthaltsqualität und somit die Voraussetzungen für eine attraktive Wohnlage im Altstadtzentrum.

Mit seinem Nutzungs-Mix soll sich der Standort zu einem neuen attraktiven Ziel am Markt entwickeln und wird eine Erhöhung der Fußgängerfrequenz zwischen Marktplatz, Schaumburgstraße und dem nicht weit entfernten Shopping-Center Palais Vest bewirken.

Stadt der kurzen Wege

Es gibt viele Möglichkeiten, Warenhäusern in den Innenstädten neue Funktionen zuzuordnen. Mit der Revitalisierung dieser oftmals repräsentativen historischen Bauten können gesamte Innenstädte an Attraktivität gewinnen. Die Herausforderungen auf baulicher, technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Ebene sind nicht zu unterschätzen. Sie bieten jedoch auch eine enorme Chance, einen positiven Mehrwert für die Stadt und die Bevölkerung zu erzielen und somit den Weg in Richtung der durchmischten „Stadt der kurzen Wege“ einzuschlagen.

Ort der Veränderung und Zukunft

Da, wo auf rund 30.300 Quadratmetern BGF einst Mode, Haushaltsgeräte oder Schreibwaren auslagen, fand man bald nur noch Stahlbetongerippe und Metallstützen. „Wir haben so manche Überraschung bei den Arbeiten erlebt“, so Investor Gerd Rainer Scholze von AIP. Decken, die nur halb so stark waren wie in den Unterlagen angegeben oder andere tragende Elemente, die heutigen Standards nicht mehr genügten. Hinzu kommt, dass der vordere Teil des Gebäudes am Markt durch Bergschäden um 70 Zentimeter abgesackt ist. „Aber solche Herausforderungen sind normal bei einem so alten Gebäude“, teilt er gelassen mit. 

Zwischennutzung - Die Zeit vor Baustart

Noch vor Baustart – parallel zum Bebauungsplanverfahren – öffnete das ehemalige Warenhaus, auf Initiative des Investors, zum Abschied noch einmal seine Pforten für die Recklinghäuser Bürger und präsentierte sich ein Jahr lang unter dem Motto „Aufbruch statt Stillstand“ als Theater mit unterschiedlichsten Veranstaltungen.

Kurz- oder langfristige Zwischennutzungen können positive Auswirkungen sowohl auf die Immobilie selbst als auch auf das Umfeld haben. Das Gebäude bleibt genutzt und in einem guten Zustand und wird dadurch auch von der Umgebung weniger als Schandfleck angesehen, sondern vielmehr als ein Ort der Veränderung und Zukunft. Mögliche Zwischennutzungen können beispielsweise eine zeitlich begrenzte Vermietung an die Kultur- und Künstlerszene oder auch ein Pop-Up-Store sein. Das Gebäude bietet sich auch gut für Informationsveranstaltungen oder Prozesse rund um die bevorstehende Revitalisierung an.

Fazit-Statement AIP

„Mit dem Projekt MarktQuartier Recklinghausen wurde eine Symbiose zwischen Bestandserhaltung und Neubau im Sinne der Stadtreparatur, Nachhaltigkeit und einem neuen Nutzungsmix in der Form umgesetzt, dass jetzt schon über 90 Prozent von 30.000 Quadratmetern Fläche vermietet sind. Das MarktQuartier Recklinghausen ist ein erfolgreiches Beispiel für Stadtreparatur und Nachhaltigkeit durch Umnutzung eines leer stehenden Warenhauses“, sagt Diplom-Ingenieur Architekt Gerd Rainer Scholze, Gründer und Gesellschafter der AIP Unternehmensgruppe."

 

 

Weitere Fakten

Investor der Karstadt-Immobilie ist die MQR GmbH & Co. KG, eine Kooperation der GRS Beteiligungen GmbH und der Competo Capital Partners GmbH.
Die GRS Beteiligungen GmbH ist Teil der AIP Unternehmensgruppe, die 1990 als Architekturbüro durch Gerd Rainer Scholze gegründet wurde.
Ein besonderer Schwerpunkt der AIP liegt, neben den HOAI-LPH 1-8, vor allem in der Generalplanung und Steuerung komplexer Großprojekte in den Bereichen Industrie und Logistik, Einzelhandel, Verwaltung, Gewerbe, Wohnungs- und Hotelbau sowie Revitalisierung von Bestandsimmobilien.