Ein Interview mit Raimund Paetzmann, langjähriger Amazon Real Estate Direktor Europa.

Zukunft Logistik: ein Shopping- und Erlebniscenter, das um ein Warenlager herum gebaut ist. Visualisierung: Professor Wolfgang Bode
Raimund Paetzmann
Raimund Paetzmann auf der MIPIM.

Früher führte Logistik ein immobilienwirtschaftliches Schattendasein. Heute boomt der Markt, Bauten sind anspruchsvoller, als Assetklasse gefragt und selbst auf der MIPIM Messethema. Warum und wie sich Logistik immer mehr in Städte integriert, erklärt der langjährige Amazon Real Estate Manager Raimund Paetzmann.

 

Herr Paetzmann, welches sind die drei wichtigsten Trends in der Logistik?

Raimund Paetzmann: Erstens das Re- oder Nearshoring: Hersteller und Lieferanten wollen näher am Kunden sein. Da Waren immer individueller den Konsumwünschen angepasst werden, findet mehr Endfertigung wieder in Europa oder sogar in Deutschland statt. Zweitens die „Uberization“ durch end-to-visibility der Lieferkette: Früher entwickelten Unternehmen einen großen Ehrgeiz, ihre gesamte Lieferkette zu kontrollieren. Dank der Digitalisierung wird bald jeder noch so kleine Player auf jeder Stufe der Logistik einsteigen können. Unterschiedliche Anbieter teilen sich Kapaziäten. Das gilt für Seecontainer und LKWs ebenso wie für Autos, z.B. Uber-Fahrer, die bestellte Menüs in New York austragen. Drittens, der Trend zu Omnichannel. Der stellt Einzelhändler vor die Frage: Wie erreiche ich Kunden über alle Kanäle? Wie beliefere ich? Liefere ich punktgenau? Lagere ich in Schließfächern zwischen? Oder halte ich Waren im Rahmen von Click & Collect abholbereit?

Wie war der Markt, als Sie 1999 bei Amazon anfingen und was war anders, als Sie 2016 das Unternehmen verließen?

Raimund Paetzmann:
Als ich anfing, führte die Logistik ein immobilienwirtschaftliches Schattendasein. Heute boomt der Markt. Damals galten Logistikzentren als Spezialimmobilie, die in der Regel in Unternehmensbesitz waren oder von Spezialanbietern abgedeckt wurden. Heute sind sie eine attraktive Assetklasse, die auch auf der MIPIM Thema ist. Die Gebäude selbst mauserten sich von minimalistischen, unbeheizten Hallen, zwischen deren Hochregalen Gabelstapler rumfuhren, zu hochtechnisierten und klimatisierten Warenumschlagplätzen. Treiber aller Veränderung ist die Reorganisation der Lieferketten: Einst distribuierten Hersteller an nationale und regionale Läger, bevor die Ware in die Läden und dann zum Kunden fand. Mittlerweile werden Waren immer öfter direkt zum Kunden geschickt. Das macht den Versand kleinteiliger und technisch anspruchsvoller. Experten überlegen kontinuierlich, wie man den Warenfluss noch weiter optimieren kann. Der eCommerce macht Logistik attraktiver, das Blaumann-Image ist Vergangenheit.


Logistikstarke Unternehmen wollen ein „nahtloses Liefernetzwerk“, das Wetterunwägbarkeiten und Nachfragespitzen standhält. Was setzt das immobilienseitig voraus?

Raimund Paetzmann:
Auch hier gilt Lage, Lage, Lage - aber anders konnotiert. Für mich waren die Europa-bei-Nacht-Aufnahmen der Nasa ein erster Anhaltspunkt. Die Lichtkonstellation gab Hinweise auf Ballungsräume, also darauf wo wir hinmüssen. Umfassende Berechnungen und Analysen verfeinerten die endgültige Standortwahl. Dann kommt es noch auf eine gute Verkehrsanbindung an. Aber am wichtigsten ist die Verfügbarkeit von Arbeitskräften. Im Mobilitätsradius von bis zu 45 Minuten sollte 80% des Geschäfts abzudecken sein. Um Peaks zu bedienen weitere 20 % im Umkreis von bis zu 90 Minuten.

Der Standortentscheid hängt auch davon ab, wie weit der Netzwerkaufbau fortgeschritten ist. Als Amazon 1999 anfing, wählten sie mit Bad Hersfeld einen bundeszentralen Standort. Von hier aus wurde ganz Deutschland beliefert. Dann folgten Standorte im Norden, Osten, Süden und Westen. Mit der Verdichtung geht es immer näher in die Städte, also zum Kunden hin.

Logistik kann nicht zehn Jahre vorausplanen, sondern muss das aktuelle Bestellaufkommen bedienen. Wie lang braucht ein Logistikzentrum in Deutschland vom Antrag bis zur Eröffnung?

Raimund Paetzmann: Deutschland hat eine der besten Situationen Europas, weil hier in der Regel Bebauungspläne schon vorliegen. Bis zur Fertigstellung braucht man im Idealfall 18 Monate: drei bis vier bis zur Baureife, zehn bis zwölf für den Bau, vier für den technischen Ausbau wie Fördertechnik und Materialhandling. Aber wir haben es auch schon in 12 Monaten hinbekommen. Das funktioniert, wenn alle Beteiligten schnell und gut zusammenarbeiten und man sich den internen Ausbau parallel vornimmt. Liegen keine Flächennutzungs- oder Bebauungspläne vor, kann es auch 30 bis 36 Monate dauern. Die Zeit hat man normalerweise nicht. Deshalb geht man an Orte, wo Pläne vorliegen.

Ist die Genehmigungslage über die Zeit schwerer oder leichter geworden?

Raimund Paetzmann: Vielleicht wurden die Verfahren in dem ein oder anderen Punkt angepasst. Aber von Ämterseite hat sich eigentlich nichts geändert. Dass Bauvorhaben heute schwieriger sind, liegt eher an den stadtnäheren Ansiedlungen. Die Flächen sind knapper. Aber Amazons Zuschlagchancen waren vergleichsweise gut, weil wir bis zu 3000 Arbeitsplätze in Aussicht stellen konnten.

Wie sehen Logistikimmobilien im Jahre 2030 aus?

Raimund Paetzmann:
Flächenknappheit treibt Gebäude in die Höhe, Mehrstöckigkeit wird auch in der Logistik kommen. 100.000 qm lassen sich ebenso gut sechsstöckig bauen. Der Trend geht zum Stapeln - mit Rampen wie in Asien oder mit neuartigen Aufzugsverfahren. Und lichte Höhen von 10 Metern braucht man heute eigentlich nicht überall. Gepickt wird direkt aus dem Regal, eher wie im Supermarkt.

Außerdem integriert sich die Logistik immer mehr in die Stadt. In zehn Jahren wird sie als Teil von Mixed Used Projekten so selbstverständlich sein wie es heute Läden, Wohnungen und Büros sind. Um aber „Residential Warehouses“ bauen zu können, muss die Problematik der Lärmbelästigung gelöst werden. Erste Konzepte gibt es bereits, etwa unterirdische Garagen, in denen angeliefert und verladen wird. Und mit dem eTransport wird der Motorenlärm verschwinden.

Was unterschiedet ein Fullfilmentcenter auf der Grünen Wiese von einem Logistikzentrum in der Stadt – mal von der Lage abgesehen?

Raimund Paetzmann:
Fullfillmentcenter ist ein von Amazon geprägter Begriff, der die moderne Logistikstätte von althergebrachten Verteilcentern unterscheidet. Er verdeutlicht, dass hier in der Push und nicht in der Pull-Supplychain gearbeitet wird – sprich, es werden Kundenbestellungen ausgeführt, statt massenhaft Waren prognosebasiert in Verteilzentren und Geschäfte zu versenden. Darüber hinaus sind die Logistikcenter auf der Grünen Wiese eher Konsolidierung und Nachschubcenter. Mit rund 100.000 qm sind sie größer als städtische. Die zentralen Prime Now Flächen sind bis zu 3000 qm groß, können aber auch mehrstöckig mit kleiner Grundfläche sein. Sie siedeln in ehemaligen Elektronikmärkten oder Büros an. Aber auch ungenutzte Parkhäuser oder Kaufhäuser wären denkbar. Wichtig ist, dass die Anlieferung gewährt ist und Superlastenaufzüge Etagen überwindbar machen.

Der eCommerce stellte die Distribution vom Kopf auf die Füße: Nur Bestelltes begibt sich auf den Weg zum Kunden. Wohingegen im stationären Vertrieb Ware prognosebasiert über Läden verteilt wird. Der Nachteil: Auch Orte ohne Nachfrage werden beliefert. Lernen Traditionshändler von der Pull-Strategie des eCommerce?

Raimund Paetzmann:
Das müssen und werden sie! Was Sie beschreiben, ist der Paradigmenwechsel von Push- zu Pull-Lieferketten. An dem kommt auch die Ladenlogistik nicht vorbei. Heute sollten nicht mehr die vergangenen Käufe darüber entscheiden, was im Regal steht, sondern das, was der Kunde als nächstes kaufen wird. Dazu müssen Händler wissen: Wer sind meine Kunden? Was sind ihre Gewohnheiten? Was vermissen sie im Angebot? Payback Karten waren ein Versuch, Kunden transparenter zu machen. Früher oder später werden sich funktionierende Systeme finden, aber noch gibt es in der Fläche Probleme, an die nötigen Daten heranzukommen.

Seit 2015 liefert Amazon mit Prime Now innerhalb einer bzw. zwei Stunden in Metropolen an. Wie musste sich der Konzern logistisch rüsten, um so schnell liefern zu können?

Raimund Paetzmann:
Prime now bedarf zweier Komponenten. Eine kurze Bearbeitung von der Bestellung bis zur Abholung des gepackten Amazon Pakets. Das geht fix, weil die Webseite den Bestand unmittelbar abbildet und jede Bestellung sofort im Lager ankommt. Zweitens müssen sie in den Großstädten zentrale Verteilerhubs haben, wie etwa München Hauptbahnhof oder Berlin Kudamm. Von dort aus wird mit Lastenfahrrädern oder auch der U-Bahn zugestellt. Die deckt schnell große Gebiete ab.

Würden Sie sagen, der Aufwand steht im gesunden Verhältnis zum Kundennutzen?

Raimund Paetzmann:
Amazon stellt den Kunden radikal in den Mittelpunkt, jede Innovation geht vom ihm aus. Das machte es so spannend dort zu arbeiten. Wenn Jeff das kundenfreundlichste Unternehmen der Welt sein will, dann meint er genau das. Seine Philosophie hat kaum einer wirklich begriffen. Im Handel geht es zu oft nur ums Geld des Kunden - Amazon erfüllt ihnen ihre Wünsche, die Umsätze kommen dann von selbst.

Impulskäufe sind im eCommerce eine Lücke, die nicht so einfach bedient werden kann. Aber überlässt man sie deshalb dem stationären Handel? Oder findet man Wege sie zu füllen? Die Lieferung innerhalb ein, zwei Stunden ist ein akzeptabler Weg, das Sofort-Haben-Wollen zu befriedigen. Ob man es wirklich braucht, ist eine philosophische Frage. Der Luxus von heute ist der Standard von morgen. Einmal angefixt, gewöhnen Konsumenten sich daran. Dass Lieferhelden und viele andere Start-Ups darauf aufspringen, spricht dafür, dass es ein Kundenbedürfnis gibt.

Die Letzte Meile gilt als das Zeitaufwendigste. Welche Innovationen erwarten Sie hier?

Raimund Paetzmann:
Da wird es einige geben. So kann z.B. der Concierge eine Renaissance erleben und in Neubaugebieten zentrale Anlieferstelle werden. Oder Nachbarn sichern sich einen Nebenverdienst, indem sie für angrenzende Straßen per App die Paketannahme und Verteilung übernehmen. Kommt die eMobilität, wird sie den Anlieferverkehr automatisieren und optimieren. Und Drohnen liefern heute schon in Teilstrecken außerhalb der Stadt an. Zugleich werden kleine zentrale Logistikzentren, Paketstationen oder Amazon Locker, die als eine Art Verkaufsautomat antizipatorisch Beststellungen vorhalten, zur Normalität. Zudem werden Apps immer wichtiger, weil sie für Transparenz sorgen.

Die Automation in den Logistikzentren schreitet voran. Welche großen Meilensteine gibt es da?

Raimund Paetzmann:
Momentan helfen die Roboter den Menschen. Sie entlasten und verkürzen Wege. Amazon Robotics war hier der größte Schub. Das System bringt das Regal samt Ware zum Mitarbeiter. Dadurch konnte man die Regale enger stellen und mehr Ware einlagern. Außerdem schuf man Abhilfe beim Personal, die lange Laufwege von bis zu 12 km pro Tag beklagten.

Amazons Erfolg ist eng mit Logistikinnovation verknüpft (Tabelle*) Nutzen auch andere Player diesen Hebel? Wenn nein, warum nicht?

Raimund Paetzmann:
Ich wundere mich selbst, wie kampflos andere Amazon das Feld überlassen. Ich glaube, lange Zeit sah die Branche überhaupt keinen Zusammenhang zwischen den Innovationen, die die Supplychain optimieren, und dem Handelserfolg. Das wird erst allmählich klar. Vielleicht denken stationäre Händler auch, sie können logistisch nicht mithalten und kapitulieren. Oder sie versteifen sich auf die Haltung, dass für ihre Kunden Lieferungen innerhalb einer Stunde irrelevant sind und unterlassen sie.

Was ich beobachte: Der traditionelle Handel agiert enorm wettbewerbsgetrieben. Mehr als der Kunde beschäftigt ihn die Konkurrenz. Lidl und Aldi wetteifern, wer größer und billiger ist. Bei Amazon habe ich nie erlebt, dass es darum ging, den Platzhirschen plattzumachen. Jeff Bezos unterschied einmal zwei Arten Firmen: die mit Eroberer- und die mit Entdeckermentalität. Der Strategieplan der ersten fängt mit den Top-3-Mitbewerbern an, der der zweiten mit Pionierarbeit. Das entspricht Amazon, bei ihnen steht der Kunde im Fokus. Bei Reklamationen z.B. erhält er sein Geld umgehend zurück oder Ersatz geschickt. Im Handel machen sie Theater. Fehlerhafte Teile werden erst einmal eingeschickt. Statt das Problem direkt zu lösen, wird es zu dem des Kunden gemacht. Das ist nur eins von vielen Beispielen, warum der stationäre Handel bis heute nicht begriff, was radikale Kundenzentrierung wirklich meint. Hier gilt es aufzuholen – das Potential dazu hätte der deutsche Einzelhandel.

  

*Amazon Innovationen

2005 Amazon Prime Service

2007 Same day Delivery; Amazon fresh (Lebensmittler mit eigenen Lieferfahrzeugen).

2008 EFN, das Europäische Fulfilment Netzwerk samt Grenz-Agnostic

2010 Fulfiment by Amazon, Auslieferung für Drittanbieter wie Marktplatzhändler;

2012 Amazon Robotics und Pick-up Points gemeinsam mit DHL/Hermes;

2014 Prime Air, sprich Auslieferung per Drohne

2015 Amazon LOCKER / Antizipatorische Lieferung (Direktschicken zu Kunden)

2016 Lieferroboter, Amazon Treasure Truck, Amazon Go, Bargeldlos stationär Einkaufen

 

(Die Darstellung hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit!)

Erstellt von Rahel Willhardt