Interviews

Die VÖLKEL COMPANY wurde im November 2004 durch Dirk Völkel gegründet. Ihre Angebotspalette wurde nach und nach parallel mit dem Aufbau von qualifizierten Spezialisten erweitert. Im Unternehmen sind das Wissen und der Erfahrungsschatz aus langjährigen Projekten im Real Estate Consulting, Real Estate Management und Real Estate Finance gebündelt. Insbesondere im Bereich Handelsimmobilien hat VÖLKEL inzwischen eine Expertise, die es zu den deutschen Top-Anbietern in Sachen Beratung und Management gemacht hat. HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller wollte wissen, warum das so erfolgreich gelang und sprach mit Dirk Völkel an seinem neuen Unternehmenssitz in der Hamburger City.

 

Die VÖLKEL COMPANY gibt es seit Ende 2004. Sie sind damals in einem ganz kleinen Team gestartet. Wie verliefen die Anfänge und wie kamen Sie überhaupt auf die Idee, die Firma zu gründen?

Dirk Völkel: Ich habe mich nach meinem Ausstieg bei BBE Ende 2004 zunächst einmal mit individuellen Projekten in die Selbständigkeit vorgetastet. Zum Beispiel mit einem Shopping Center-Konzept am Flughafen Bremen, was jedoch am sehr konservativen damaligen Flughafen-Chef gescheitert ist. Anschließend habe ich mich für eine Hamburger Großbank um ein paar kriselnde Center gekümmert und dabei geholfen, diese wieder an den Markt heranzuführen. Dabei lernte ich einen englischen Investor aus Manchester kennen, der auf der Suche nach einem Retail- und Assetmanagement-Fachmann war. Diese Begegnung und sein großes Vertrauen in meine Kompetenz und Erfahrung brachte mich entscheidend nach vorn. Für ihn habe ich dann ab Februar 2006 das Asset Management übernommen und wir haben binnen drei Jahre ein Portfolio mit rund 75 Immobilien und einem Investitionsvolumen von 750 Millionen Euro aufgebaut. Mein Part war es, mich in der Commercial Due Diligence um die Prognose der weiteren Entwicklung der Objekte und Nachhaltigkeit der Mietererträge zu kümmern, einschließlich aller dafür relevanten Berechnungsthemen. Die Managementaufgaben kamen anschließend auch dazu. Weitere Investoren folgten mit ihren Portfolios.

War das dann im Februar die eigentliche Geburt der VÖLKEL COMPANY?

Dirk Völkel: Im Prinzip ja. Ich habe zunächst als Einzelfirma begonnen, dann eine Asset Management GmbH und Co. KG gegründet und diese später aufgesplittet in mehrere operative Gesellschaften, darunter dann auch eine speziell für den Bereich der Shopping Center.

Aber in Ihre Anfangszeit fiel ja auch die Wirtschaftskrise mit Lehman und Hypo Real Estate als Beispiele für die Bankturbulenzen. Wie war das für Sie?

Dirk Völkel: Extrem nervenaufreibend. Wir haben damals das operative Management der Portfolios rein aus dem viel zu geringen Cash-Flow heraus finanziert. Ich musste mich auf die völlig andere Philosophie der opportunistisch agierenden Angelsachsen umstellen, die von Kauf und schnellem Verkauf (buy, fix and sell it) geprägt ist. Liquiditätsprobleme gehörten damals zum Alltag. Alles, was an Investitionen jenseits von 50.000 Euro lag, musste z. B. von den finanzierenden Banken genehmigt werden. Das war schwierig, aber man lernt in solchen Phasen auch viel dazu. Letztlich haben wir es geschafft, unsere Portfolios durch diese Zeiten zu bringen.

Bei dieser hohen Geschwindigkeit blieben natürlich Dinge wie die Werterhaltung der Immobilien und die Reinvestments auf der Strecke, oder?

Dirk Völkel: In der Tat, in den Zeiten unmittelbar während der Krise. Besonders die kleinen Mieter hatten darunter zu leiden.

Wo steht Ihre Company heute und womit beschäftigen Sie sich hinsichtlich Handelsimmobilien aktuell?

Dirk Völkel: Wir haben aktuell 13 Objekte im klassischen Centermanagement. Das jüngste (von der Deka) kam Anfang März dazu. Darüber betreuen wir noch rund 100 Handelsimmobilien - vom Discounter über SB-Warenhäuser bis zum Fachmarktcenter – dazu, die aber kein Vor-Ort-Centermanagement benötigen.

Neben dem rein operativen Objektmanagement bieten wir zusätzlich auch auf der strategischen Ebene maßgeschneiderte Lösungen an. Die Kunden können aus unserem modularen Angebot diejenigen Bausteine auswählen, die die größtmögliche Wertschöpfung für ihr Immobilienportfolio garantieren. Was ist dabei eher ungewöhnlich?

Dirk Völkel: Wir machen im Rahmen des Property Managements zum Beispiel auch Technik und Wartung selbst. Dazu gehören nicht die infrastrukturellen Dienstleistungen, wie z.B. die Grünpflege – dafür sind wir nicht aufgestellt – aber wir stellen den „Technischen Direktor“. Letztlich ist über uns die vollständige Rundumbetreuung eines Objekts möglich. Im Asset Management können wir natürlich unsere großartigen Kenntnisse aus dem Handel und das große Netzwerk an Kontakten aus den vielen Jahre in der Branche auf die Waage stellen.

Welche Shopping Center haben Sie zuletzt über den Deka-Fonds übernommen?

Dirk Völkel: Das ist das Röthenbach Center in Nürnberg, der Kinzigbogen in Hanau, die Kamp-Promenade in Osnabrück – für ein viertes Center in Trier hat das Centermanagement in diesem Monat begonnen. Zusammen verfügen sie über eine vermietbare Fläche von mehr als 100.000 Quadratmetern. Aber natürlich sind auch noch weitere im Gespräch von anderen Investoren.

Was macht die VÖLKEL COMPANY anders als ihre Wettbewerber und seit wann macht sie dies so?

Dirk Völkel: Der entscheidende Unterschied zu anderen Management-Unternehmen liegt in der Herkunft unserer Führungskräfte. Sie kommen bei uns aus der Einzelhandelsberatung. Wir sind gewissermaßen erst über das Shopping Center- Management zur Immobilie gelangt. Ich habe selbst zum Beispiel auch mal ein Einzelhandelskonzept für die komplette Dresdner Innenstadt entwickelt. Dadurch haben wir ganz andere Zugänge als viele unserer Wettbewerber – auch gerade zum Netzwerk der Händler. Wir verstehen die Sprache der Mieter, kennen die Marktdaten und können mit ihnen auf Augenhöhe verhandeln – darin liegt ein großer Vorteil und macht uns gerade im Leasing sehr erfolgreich. Dies gilt sowohl für die Nach- als auch für die Neuvermietung und frühzeitige Vertragsverlängerung.

Unsere Stärke liegt aber auch darin, Businesspläne zu entwickeln und umzusetzen, aber auch mal ein kompliziertes Revitalisierungskonzept in die Hand zu nehmen.

Und wie sieht Ihre Philosophie aus?

Dirk Völkel: Wir sind ein mittelständisches unabhängiges Familienunternehmen (meine Frau ist Mitgesellschafterin und mit aktiv) und wir haben ein nachhaltiges Interesse daran, Qualität aufzuliefern. Aufgrund des bei uns gebündelten Expertenwissens können wir das auch sicherstellen. Zudem sorgen eine flache Hierarchie, eine moderne IT  sowie leistungsfähige eingespielte Handlungsabläufe dafür, dass das auch in Zukunft so bleibt.

Dennoch wird vieles, so deutet es sich zumindest an, schwieriger. Ein heißes Thema liegt in der zukünftigen Mietberechnung. Wie sehen Sie da die Entwicklung und welche anderen Entwicklungen stellen Sie fest?

Dirk Völkel: Fakt ist: Jede Mietvertragsverhandlung dauert länger! Die Mieter sind deutlich, deutlich kritischer. Ihre Check-Listen werden immer länger. Und die Flächen, um die es geht, werden immer kleiner. Umsatzmieten wird man neu definieren müssen. Ich denke, dass die Mindestmiete im Vergleich noch mehr Gewicht haben wird. Die Abgrenzung des Umsatzes und Zurechnung zum Laden wird online zu Unschärfen führen.

Grundsätzlich sehe ich, dass der Kombination aus Offline- und Online-Shoppingangeboten ganz sicher die Zukunft gehört. Anfangs hockte der stationäre Handel vor dem Problem Internet wie das Kaninchen vor der Schlange, doch inzwischen zeigt er sich im Umgang damit sehr viel konstruktiver, ja mutiger und kreativer. Natürlich gelingt nicht allen Akteuren der Wandel so wie man sich das wünscht – vor allem kleinere Händler, die den digitalen Schritt erst vor kurzem gemacht haben – tun sich sehr schwer, doch der Weg zum Erfolg wird immer erkennbarer. In den Centern können auch kleinere Mieter durchs Centermanagement unterstützt werden. Eine in neuen Shopping Centern hochflexible Bauweise ist ein gutes Mittel, um Mietern im sich ständig verändernden Prozess von Angebot und Nachfrage den existenzwichtigen Spielraum geben zu können. Allerdings ist es im Vergleich zu anderen Handelsimmobilientypen wie einem Fachmarktzentrum für ein klassisches Shopping Center schwieriger, diese Flexibilität hinzubekommen. Das Investitionsvolumen ist höher, die Baukörper sind komplexer. In wieweit ist denn die Digitalisierung in Ihrem Unternehmen bereits gelebte Wirklichkeit?

Dirk Völkel:  Im Bereich der Datenverwaltung sind wir mit voll integrierten Lösungen bereits sehr modern aufgestellt, haben hier viel investiert, verfügen über die funktionalste und cloud-basierte Software in unterschiedlichen Ausführungen und können unsere Auftraggeber breit aufgestellt – auch durch kontinuierliche Mitarbeiterschulung – bedienen. Aus meiner Sicht wird ohne einen „Echtzeit-Zugriff“ auf alle relevanten Managementinformationen in Zukunft keine effiziente Arbeit mehr möglich sein. Wir sind froh, dafür die Weichen rechtzeitig gestellt zu haben.

In den Centern setzen wir auf digitale Möglichkeiten der Kundenansprache. Am weitesten sind wir hier in Hamburg im Stadtzentrum Schenefeld mit Facebook-Profil, Datensammlungen und deren Auswertung sowie Digital Signage Systemen. Ferner gibt es in den allermeisten unserer Einkaufscenter auch Programme zur Kundenfrequenzbemessung, ansonsten experimentieren wir viel mit der Zielsetzung, vor allem Informationen on-demand anbieten zu können. Ungefragt, Daten aufs Smartphone zu bekommen, wird weiterhin von einer großen Mehrheit negativ bewertet, darum fördern wir das bewusst nicht.  

Und wie schaut’s in Sachen „Centertainment“ aus – egal, ob digital oder anlog?

Dirk Völkel: „Wir denken ganz bewusst nicht nur an die jüngere Zielgruppe, sondern legen den Schwerpunkt auf den Begriff „Familiencenter“ und haben dabei auch die ältere Generation im Blick, die heutzutage, trotz der bekannt hohen Kaufkraft, leider oft vernachlässigt wird.

Natürlich sind Events und Aktionen wichtig und finden bei uns auch statt, aber andererseits sollte man ihre Bedeutung nicht zu hoch hängen. Wir sehen im Vordergrund den Wohlfühlaspekt und die Bequemlichkeit für den Kunden. Es ist doch gerade in unserer schnelllebigen Zeit wohltuend, wenn man nicht gehetzt, sondern entschleunigt wird. Stationärer Handel muss versuchen, die Bequemlichkeitsfaktoren des Online-Handels geeignet zu kompensieren. Auch stationär muss bequem sein.

 

Wie sehen Sie die Entwicklung Ihres eigenen Unternehmens? Auf welche Objekte und Größenordnungen schauen Sie besonders?

Dirk Völkel: Grundsätzlich sind wir Dienstleister und richten uns nach den Investoren. Wir lehnen auch die schwierigen Jobs – anders als manche der großen Managementunternehmen – nicht ab, weil wir genau hierin unsere Chancen sehen und uns in der Nische des Problemlösers durchaus wohlfühlen.

Wenn wir es uns aussuchen können, bevorzugen wir eine gute Mischung aus Bestandshaltern, die ein stabiles Geschäft absichern wollen und denjenigen die opportunistisch unterwegs sind und besonders auf die Wertsteigerung schauen.

Wir wollen im Segment Shopping Center in jedem Fall weiter wachsen und sehen darin gute Chancen, weil wir erkennen, dass im Markt aufgrund der derzeit insgesamt schwieriger gewordenen Verhältnisse, die Bereitschaft zum Managementwechsel gestiegen ist. Auch die Inflation von jungen Assetmanagern, die aktuell in der Branche festzustellen ist, spielt uns eher in die Karten, weil unsere eigenen Leute über eine ganz andere Erfahrung verfügen und wissen, wie große und komplexe Handelsimmobilien funktionieren müssen.