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29. März 2016

Fachmarktcenter im Aufwind: Stimmung könnte kaum besser sein

BELIEBT WIE NIE BEI INVESTOREN UND VIELVERSPRECHENDE PERSPEKTIVEN FÜR DIE NÄCHSTEN JAHRE
Paradebeispiel für ein gelungenes Fachmarktzentrum „Kronenberg Center“ in Essen. Foto: MEC
Neuer Look für den Kaufpark Eiche. Foto: REDOS
Fachmarktcenter sind derzeit bei Investoren so heiß begehrt wie noch nie. Einer, der das sagt, ist Harald Ortner, Geschäftsführer von HBB, die mit Fachmarktcenter-Entwicklung und -Management viel Erfahrung hat. „Die Zinssätze sind niedrig und werden niedrig bleiben. Außerdem schauen Investoren vor allem auch auf den Standort. Wenn der gut ist und dann noch ein großer Vollversorger sowie ein Discounter vertreten sind, ist die Entscheidung für ein Objekt schon meist gefallen, denn durch eine diesbezügliche Fokussierung sind Fachmarktcenter ja auch resistent gegenüber dem Online-Handel.“ Allerdings zeigt sich der Markt gerade wie leergefegt. Ortner leitet daraus eine der Konsequenzen ab: „Die Mieter sind für jede Neuentwicklung eines Centers dankbar. Wir müssen uns eigentlich um die Forcierung eigener Projekte keine Sorgen machen, denn wir wissen, dass jede Neuentwicklung bei Investoren mit hohem Interesse aufgenommen wird.“

Kongress in Essen präsentierte die neuesten Branchentrends

Die gute Stimmungslage wurde auch beim mit 200 Teilnehmern stark besuchten 7. Deutschen Fachmarktimmobilien-Kongresses unlängst in Essen deutlich, wo neueste Trends in der Branche vorgestellt wurden. Auch wenn hier mit großer Aufmerksamkeit den Ausführungen über die weiter stark zunehmende Digitalisierung gelauscht wurde, stand primär die Bedeutung von Fachmarktcentern als Assetklasse im Mittelpunkt. Dank ihrer Fokussierung auf Nahversorgung wird sie inzwischen auch als resistent gegenüber dem Online-Handel angesehen. Das zunehmende Interesse beweisen aktuelle Zahlen von Jones Lang Lasalle, wonach in den ersten drei Quartalen dieses Jahres 3,6 Milliarden Euro in Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter investiert wurden. Das sind rund zwölf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Dass die Branche sich stärker auf die Kunden- und Mieterwünsche einstellen will und muss, wurde aber in Essen auch betont. Insgesamt stehen die Mieter den Fachmärkten sehr positiv gegenüber; mit einer Fixmiete sind sie einverstanden, doch sie erwarten von den Betreibern eine hohe Professionalität und Flexibilität. Die hohe Nachfrage nach Fachmärkten auf Seiten der Investoren kann leider nicht befriedigt werden. Das restriktive Planungsrecht erschwert neue Projekte und hindert auch Konzepte an der Expansion. Dabei drängen viele internationale Marken nach Deutschland und wollen hier auch speziell in die Fachmarkt-Center. Action, hervis, Sport Tiedje, Urban Farmers, McDreams Hotel sind dafür Beispiele.

MEC und REDOS zeigen sich sehr zufrieden

Insgesamt aber ziehen die großen Player der Branche eine sehr erfreuliche Bilanz. Christian Schröder und Jann Robert von MEC METRO-ECE-Centermanagement: „2015 war ein erfolgreiches Jahr. Das steigende Interesse der Investoren ist ja auch darin begründet, dass neben dem guten Risiko-Rendite-Verhältnis viele Potenziale vorhanden sind, die bei Bestandsimmobilien durch Revitalisierungen realisiert werden können. Es könnte sein, dass das Transaktionsvolumen dieses Jahr einen neuen Höchststand erreicht.“ Wettbewerber REDOS ist nicht minder zufrieden. Retail-Geschäftsführerin Christine Hager: „Wir beenden das Jahr 2105 mit einem durchweg positiven Resümee für das Immobiliensegment Fachmärkte und Fachmarktzentren. Es hat sich inzwischen als attraktives Investmentmöglichkeit etabliert und bewährt.“ Savills hält es sogar für möglich, dass Fachmarktzentren auch auf längere Sicht Shopping Center als favorisiertes Investment ablösen werden. Eine wichtige Erkenntnis war, das bis 2025 die Entwicklung der Verkaufsflächen in Deutschland wahrscheinlich stabil bleiben wird, wie die GfK prognostiziert hat. Schröder und Robert sind sich einig: „Das sind gute Nachrichten für den stationären Handel und für Eigentümer von Handelsimmobilien, doch natürlich darf man sich jetzt nicht auf den Lorbeeren ausruhen, sondern muss gerade mit Blick auf die Digitalisierung noch weiter an Leistungskraft zulegen.“ Generell ist der Anteil des Einzelhandels am gesamten Investitionsvolumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt kontinuierlich nach oben klettert. So betrug das Investitionsvolumen in dieses Segment 4,6 Milliarden Euro, was 33 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Dabei stehen insbesondere Portfoliokäufe bei Investoren hoch im Kurs, in denen auch wieder vermehrt Baumärkte gehandelt werden. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen für Fachmärkte liegen bei 6,25 Prozent und für Fachmarktzentren bei 5,40 Prozent. Das wachsende Interesse von Investoren aus dem Inland und dem Ausland spiegelt sich nachhaltig in der Transaktionsstatistik für Handelsimmobilien wider, die im 1. Halbjahr 2014 von der Assetklasse Fachmarktzentren angeführt wurde. GfK hat im Rahmen einer Analyse das Marktvolumen aller 250 Fachmarktzentren in Deutschland mit rund 12 Mrd. EUR berechnet.

Hohe Nachfrage nicht nur durch niedriges Risiko

Christine Hager: „Doch die hohe Nachfrage lässt sich meines Erachtens nicht nur durch das attraktive Rendite-Risiko-Profil erklären, sondern auch damit, dass Fachmarktzentren eine hohe Immunität gegenüber den Folgen des E-Commerce aufweisen. Denn Fachmärkte haben im Bereich des Lebensmittelsegments eine starke Position inne und übernehmen in einer Region nicht selten die Rolle der Nahversorgung.“ Hier denkt Hager ähnlich wie HBB-Chef Ortner und aktuelle Untersuchungen unterstreichen beide Aussagen. Sie zeigen, dass die Deutschen bislang sehr zurückhaltend sind in Bezug auf den Kauf von Lebensmitteln im Internet. So sind nur etwa 1,2 Prozent aller Einzelhandelsumsätze im vergangenen Jahr in Deutschland auf den Online-Kauf von Lebensmitteln entfallen. Während also andere Einzelhandelssegmente stark mit den Folgen des E-Commerce zu kämpfen haben, zeigen sich Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Lebensmittelbereich erstaunlich stabil. Dies wird sich auch in den nächsten Jahren als zukunftsfähiges Konzept beweisen. Doch die fortschreitende Synchronisation von On- und Offline-Kanälen sowie das veränderte Einkaufsverhalten der Verbraucher gehen auch an Fachmarktzentren nicht spurlos vorbei. Christine Hager: „Die Architektur und Gestaltung von Fachmärkten und Fachmarktzentren wandeln sich. Insgesamt gewinnt die Aufenthaltsqualität auch in diesen Einzelhandelsformaten an Bedeutung. Verbraucher wollen nicht nur Einkaufen, sondern den Aufenthalt genießen und etwas erleben. Diesen neuen Bedürfnissen können Eigentümer von Fachmärkten und Fachmarktzentren nur durch bauliche Anpassungen gerecht werden.“ Hager weiter: „Im Ergebnis werden sich Fachmarktzentren den Shopping Centern annähern müssen und zu sogenannten hybriden Malls werden, die die Vorzüge eines klassischen Fachmarktzentrums mit den Vorteilen eines Shopping Centers verknüpfen. Aktionsflächen für Events, Sitzgelegenheiten und ansprechende Gestaltung und die Implementierung von Gastronomie tragen dazu bei, die Verweildauer des Kunden zu erhöhen. Aber auch ein professionelles Centermanagement, wie es in Shopping Centern schon längst etabliert ist, ist in hybriden Fachmarktzentren unentbehrlich, um publikumswirksame Veranstaltungen oder gemeinsame Werbeaktionen der Mieter zu organisieren.“

Neue Ausrichtung auf strikte Kundenorientierung

Ein langfristiger Trend, der auch die Fachmarktcenter-Branche erfasst hat und 2016 weiter an Bedeutung gewinnen wird, ist die Ausrichtung des Managements von Handelsimmobilien auf strikte Kundenorientierung. MEC-COO Christian Schröder: „Der Wettbewerbsdruck beim Betreiben von Handelsimmobilien nimmt zu – nicht nur bei den Händlern. Auch Investoren verlangen und benötigen heute umfangreiche Leistungen und beschäftigen sich mit den Bedürfnissen von Zielgruppen, wie u.a. Verbraucher und Mieter. Aktives und vorausschauendes Assetmanagement erfordert Netzwerkorganisationen mit Servicepartnern, die in den gleichen Bahnen denken und deren Expertise sich an den definierten Schnittstellen gegenseitig ergänzen.“ Gerade vor dem Hintergrund der steigenden Investitionen in die Asset-klasse Fachmarktzentrum ist Kundenorientierung unabdingbar, denn jeder Kunde möchte flexible und individuelle Lösungen. Finanzvorstand Jann Robert sagt, was sich MEC vom kommenden Jahr erhofft: „Mit Blick auf 2016 erwarten wir für die Assetklasse eine weiterhin gute Entwicklung. Das betrifft Transaktionen, aber auch die Professionalisierung im Management. In den letzten Jahren hat sich viel zum Positiven entwickelt und das wird so weitergehen, Stichwort Kundenorientierung. Für die MEC erwarten wir weiteres Wachstum in Form neuer Mandate, aber zum Beispiel auch im Bereich Projektentwicklung.“ Eine der größten Herausforderungen für die nächsten Jahre sieht REDOS in der Modernisierung und Neupositionierung vieler Fachmarktzentren, was auch Meinung von Wettbewerber MEC ist. Christine Hager: „Die meisten Fachmarktzentren in Deutschland stammen aus den 1990er Jahren und genügen den heutigen Anforderungen der Händler und Verbraucher nicht mehr. Diese Immobilien sind am Ende ihres baulichen Lebenszyklus angekommen. Berücksichtigt man zusätzlich die geänderten Kunden- und damit auch Mieteranforderungen, so haben die meisten Center einen hohen Revitalisierungsbedarf. Für Investoren ergeben sich interessante Chancen. Diejenigen, die sich frühzeitig mit der Neupositionierung ihrer Fachmärkte und Fachmarktzentren beschäftigen, gemeinsam mit einem professionellen Centermanagement ein passendes Konzept entwerfen und umsetzen, werden im Verlauf davon profitieren und ein erstklassiges, wettbewerbsfähiges Investitionsobjekt erhalten. Das hybride Fachmarktzentrum gilt heute bereits als nachhaltige Investmentalternative zum klassischen Shopping Center.“

Ein Beitrag von HIH-Chefredakteur
Thorsten Müller
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